Trinta fundos imobiliários que integram o Ifix registraram dividend yield (DY) acima da taxa do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), de 13,65% ao ano, após o Comitê de Política Monetária (Copom) manter a Selic em 13,75% na quarta-feira (4). O levantamento considera os rendimentos distribuídos nos 12 meses anteriores e mostra que, na maioria dos casos, a queda das cotas reduziu o retorno dos investidores.
Rendimentos sustentam retorno de parte dos fundos
O estudo analisou os 97 fundos do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) e calculou o DY com base nos valores distribuídos nos últimos 12 meses em relação à cotação de um ano antes. O indicador não assegura que o mesmo nível de pagamentos será mantido: a estimativa depende da continuidade das distribuições, o que não é garantido.
Entre os 30 fundos com DY superior ao CDI, o maior índice foi o do Ourinvest JPP (OUJP11), com 19,72%. Na sequência aparecem Life Capital Partners (LIFE11), com 17,47%, e Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11), com 16,22%. O Valora CRI CDI (VGIR11) teve DY de 16,03%.
O retorno total considera tanto a variação da cota quanto os rendimentos recebidos. Por esse critério, 19 dos 30 fundos ficaram no campo positivo no período. O Polo Crédito Imobiliário (PORD11) liderou, com retorno de 16,79%, seguido pelo BTG Pactual Shoppings (BPML11), com 14,70%, e pelo Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11), com 13,95%.
A valorização das cotas foi rara: apenas PORD11 e BPML11 terminaram os 12 meses em alta, com ganhos de 1,25% e 1,17%, respectivamente. No conjunto do Ifix, 94 dos 97 fundos perderam valor. A queda ganhou força após o segundo turno das eleições: no primeiro pregão depois da votação, o índice recuou 5,68%, em sua terceira pior sessão histórica, e nenhum fundo fechou em alta.
Queda das cotas altera leitura do yield
O DY da lista usa como referência a cotação de um ano atrás. Como quase todas as cotas ficaram mais baratas no período, o rendimento calculado para quem compra agora tende a ser maior que o indicado pelo levantamento. Isso não significa, por si só, que os pagamentos futuros serão mantidos nesse patamar.
Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, relaciona a desvalorização recente à alta dos juros futuros e distingue esse movimento de uma piora dos fundamentos dos fundos. A análise do levantamento também aponta que uma parcela expressiva da lista é formada por fundos de papel, que investem em recebíveis imobiliários. Esses ativos podem se beneficiar de juros elevados, mas o desempenho depende das condições dos créditos e dos pagamentos dos devedores.
Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, afirma que, se os juros permanecerem altos por mais tempo — cenário que, segundo ele, o mercado precificava naquele momento —, fundos imobiliários atrelados ao CDI mais um adicional de juros tendem a ter desempenho maior.
Dividendos altos não eliminam perdas
O DY elevado não impediu perdas expressivas em alguns fundos. Em 12 meses, a cota do Hectare CE (HCTR11) caiu 47,51%; a do Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), 38,84%; e a do Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), 28,85%. Mesmo com a soma dos rendimentos, os retornos totais foram negativos em 37,38%, 26,85% e 17,34%, respectivamente.
Olívia Flôres de Brás, CEO da Magno Investimentos, chama atenção para o risco de crédito dos fundos de papel. “Juro alto pode ser uma excelente notícia para quem recebe e uma péssima notícia para quem deve”, afirma. “O investidor inteligente verifica os dois lados antes de comemorar o dividendo”, completa.
Os números mostram que a taxa de distribuição, isoladamente, não retrata o resultado do investimento. Para avaliar o desempenho, o levantamento separa o DY do retorno total e da variação da cota. A diferença é relevante: um fundo pode pagar rendimentos acima do CDI e, ainda assim, acumular prejuízo quando a desvalorização da cota supera os pagamentos recebidos.
