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CACR11 Vende CRI Helvetia e Busca Retorno Financeiro

Recentemente, o fundo CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) decidiu vender sua totalidade de participação no CRI Helvetia por um montante de R$ 23,5 milhões. Este pagamento foi realizado à vista, com finalização financeira ocorrendo em 13 de agosto. O acordo inclui um mecanismo de earn-out, uma forma de oferecer ao fundo uma participação na recuperação futura do crédito, embora detalhes sobre porcentagens e valores adicionais não tenham sido revelados pela gestora.

Pressão de Caixa e Necessidade de Liquidez

A movimentação de R$ 23,5 milhões surge em um momento delicado para o fundo, que tem enfrentado uma escassez de caixa. Nos meses recentes, o FII interrompeu distribuições, redirecionando seus recursos para sustentar as operações da carteira. Além disso, houve recusa por parte dos cotistas em aprovar a retenção dos resultados do primeiro semestre, o que aumentou ainda mais a pressão financeira.

Cenário da Crise do CRI Helvetia

A venda do CRI Helvetia é o resultado de um processo que começou várias semanas antes. A gestão do fundo informou que tentaram dialogar com a devedora e outros envolvidos no ativo, mas sem sucesso. Em uma assembleia no dia 14 de maio, foi decidido o vencimento antecipado da operação devido ao descumprimento de cláusulas contratuais. Após isso, o prazo legal para regularização foi encerrado, e a execução extrajudicial das garantias começou, levando a Cartesia a considerar a venda do ativo para investidores especializados.

Alguns dias depois, no dia 22 de maio, a Helvetia 5 Administradora de Imóveis falhou no pagamento de notas fiscais atreladas ao CRI, conforme relatado pela Bari Securitizadora. Essa inadimplência comprometeu o patrimônio separado destinado para os repasses aos investidores esperados no dia 25 de maio. Esse é um ponto crucial: a decisão de vencimento antecipado ocorreu antes do não pagamento, mostrando que a situação já era preocupante.

Aspectos Financeiros do CRI e Acompanhamento das Garantias

No relatório gerencial de junho, a gestão revelou que o saldo devedor do CRI Helvetia era de R$ 60,9 milhões, com vencimento previsto para março de 2027 e uma remuneração atrelada ao IPCA mais 12,6825% ao ano. O índice de LTV (Loan-To-Value) informado era de 53%, indicando uma relação relativamente alta de dívida em relação ao valor do ativo.

O crédito estava vinculado ao projeto Helvetia Le Jardin, um empreendimento residencial localizado em Indaiatuba (SP), que envolvia 22 casas na primeira fase. Em junho, as obras dessa etapa estavam 76,55% avançadas, enquanto o indicador de vendas mostrava apenas 23% de comercialização realizada.

O contraste entre os R$ 60,9 milhões do saldo devedor e os R$ 23,5 milhões da venda evidencia um prejuízo de R$ 37,4 milhões. Infelizmente, a comunicação não especificou o valor contábil da participação vendida. Além disso, a possibilidade de recuperação futura via earn-out impossibilita a conclusão sobre o valor econômico final da transação neste momento.

Distribuições e Votação dos Cotistas

A gestão destacou a urgência de aumentar o caixa, algo que se refletiu nos resultados financeiros durante o segundo trimestre. Os números foram apresentando uma redução, com R$ 6,01 milhões em abril, R$ 25,9 mil em maio e apenas R$ 104 mil em junho. Limitando-se ao primeiro semestre, o resultado de caixa totalizou R$ 25,41 milhões.

Os rendimentos distribuídos em janeiro, fevereiro e março foram de R$ 1,20, R$ 1,21 e R$ 1,20 por cota respectivamente. No entanto, em abril e junho não houve distribuição, enquanto em maio foi pago apenas R$ 0,23 por cota. Essa mudança se deveu à necessidade de preservar recursos para melhorar a liquidez e dar continuidade às operações do fundo.

No dia 30 de junho, os cotistas foram questionados sobre a possibilidade de não distribuir pelo menos 95% dos lucros do semestre, com enfoque em manter liquidez e financiar desenvolvimentos e despesas inesperadas. A votação foi encerrada no dia 17 de julho e foi rejeitada, com a participação de investidores que detinham 16,16% das cotas: 9,44% votaram contra, 5,51% a favor, enquanto 1,17% se abstiveram e 0,04% se abstiveram devido a conflitos.

Desafios Administrativos e Desempenho das Cotas

No dia 10 de julho, a BRL Trust, responsável pela administração do fundo, apresentou sua renúncia. A escolha de um novo administrador agora dependerá dos cotistas, e a BRL pode continuar na função por até 180 dias após a renúncia ou até a nomeação de um substituto, o que ocorrer primeiro. A Cartesia endossou essa renúncia como uma decisão unilateral, assegurando que isso não resultaria na liquidação imediata do fundo.

No final de julho, as empresas BRL Trust e Cartesia divulgaram que não haveria distribuição de resultados para o mês. As notícias negativas impactaram o mercado secundário, culminando em uma queda acentuada nas cotas. O fundo encerrou abril com cada cota a R$ 81,33 e caiu para R$ 23,97 em maio, resultando em uma desvalorização de cerca de 70,5% em apenas um mês. Em junho, o preço da cota era de R$ 27,35, enquanto a cota patrimonial estava fixada em R$ 98,99. Em um ano, a rentabilidade com base no preço de mercado apresentou uma queda de 68,68%, em contraste com o IFIX que cresceu 9,96%. Essa retração é atribuída a diversos fatores, incluindo discussões sobre liquidez, dividendos e a reestruturação de outras operações da carteira.

A Vender do CRI Helvetia e os Próximos Passos do Fundo

A venda do CRI marca o fechamento de um ciclo que teve início meses antes de maio, passando por tentativas infrutíferas de negociação com a devedora, vencimento antecipado e execução de garantias. Assim, a posição foi convertida em R$ 23,5 milhões em liquidez imediata.

A Cartesia declarou estar em busca de recursos por meio de co-investimentos e operações no mercado secundário, mas as condições econômicas atuais apresentaram desafios para ambas as opções. A venda foi projetada para arrecadar fundos sem abrir mão completamente de uma possível recuperação futura através do mecanismo de earn-out.

Até o momento, não houve detalhamentos sobre como os R$ 23,5 milhões serão alocados, seja para rendimentos, necessidades operacionais ou obrigações do fundo. Isso levanta questionamentos sobre o impacto na contabilidade e nos próximos dividendos, criando expectativa entre os cotistas. A situação pede atenção e avaliação: como o fundo gerenciará os recursos, qual será a possibilidade de recuperação do CRI Helvetia e como se dará a transição administrativa.