Investindo em Fundos Imobiliários: Oportunidades em um Cenário desafiador

No atual cenário econômico, onde as incertezas se multiplicam e as quedas na taxa de juros são aguardadas com expectativa, os investidores continuam em busca de boas oportunidades nos fundos imobiliários. Essa modalidade de investimento tem ganhado destaque, principalmente pelas opções que estão surgindo no mercado. Em uma recente live para os assinantes da Suno Research, o professor Marcos Baroni abordou duas opções promissoras: TRXF11 e BTLG11. Ambos os fundos apresentam características que podem atrair a atenção de quem deseja diversificar sua carteira.

Aporta na TRXF11: Uma Reserva de Valor

Diferenciais e Potencial

O TRXF11 se destaca por possuir uma carteira robusta, que compreende 70 imóveis totalizando quase 700 mil m² de área bruta locável. No entanto, o que realmente chama a atenção é sua vasta reserva de terrenos, que soma mais de 1,3 milhão de m², com ênfase na região metropolitana de São Paulo. Baroni ressalta que essa reserva de valor ainda não reflete na cotação do fundo, criando uma janela de oportunidade para novos investimentos.

Ponto de Entrada Ideal

Atualmente, o fundo apresenta um preço próximo ao valor de sua oferta inicial, com um Dividend Yield atingindo patamares históricos superiores a 13%. Além disso, o spread em relação às NTN-Bs, sendo mais de 6%, supera a média do mercado, que se situa em torno de 4%. Essa combinação oferece uma oportunidade interessante para aqueles que buscam um retorno robusto.

Gestão de Endividamento

Um ponto crucial mencionado por Baroni é a alavancagem do fundo, que gira em torno de 21%. Apesar desse índice, o gestor tem promovido ajustes na estrutura de capital, através de ofertas e desinvestimentos, mantendo a dívida sob controle. Baroni afirma que, com a estratégia atual, essa alavancagem pode ser reduzida a zero em até dez anos, o que representa uma gestão prudente e alinhada com o crescimento do fundo.

BTLG11: Logística com Visão de Futuro

Evolução e Reestruturação

O segundo fundo, o BTLG11, é um fundo de logística que tem mostrado um desempenho consistente desde 2019, período em que a gestora atual implementou uma estratégia de reestruturação. Essa reestruturação não apenas melhorou a ocupação dos imóveis, como também gerou ganhos de capital relevantes. O Dividend Yield médio está em 9,39%, o que é superior à média do setor, e a cota é negociada com um desconto de 4% em relação ao valor patrimonial.

Foco em Localização Estratégica

Um dado importante que Baroni apresentou é o volume significativo de ativos vendidos, que chega a R$ 771 milhões desde o início da reestruturação. A gestora tem concentrado esforços em adquirir imóveis em localizações que oferecem maior liquidez e resiliência, principalmente no entorno de São Paulo. Aproximadamente 72% da receita atual do fundo provém de ativos localizados a até 60 km do centro da capital paulista, o que garante um fluxo de receita estável mesmo em tempos econômicos adversos.

A Importância da Gestão Ativa

Segundo Baroni, a gestão ativa dos fundos imobiliários é um fator chave para destravar o verdadeiro valor do portfólio. Ele destaca que, mesmo que as cotas possam estar lateralizadas, paciência é fundamental. Com uma análise criteriosa do que acontece por trás das cifras, o investidor poderá observar a valorização ocorrer ao longo do tempo.

Por que Investir em Fundos Imobiliários?

Investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente estratégia de diversificação. Aqui estão algumas razões para considerar esses ativos em sua carteira:

• Renda Passiva: Os fundos imobiliários são conhecidos por distribuírem rendimentos mensais, o que pode ser uma fonte de renda estável.

• Diversificação de Riscos: Com uma variedade de imóveis em sua carteira, os fundos ajudam a diluir o risco associado a um único ativo.

• Acessibilidade: Ao contrário da compra de imóveis físicos, investir em fundos imobiliários exige menos capital inicial.

• Gestão Profissional: Os fundos são geridos por equipes experientes, o que pode ajudar a maximizar o retorno sobre o investimento.

O Que Esperar do Futuro?

As teses apresentadas por Baroni para o TRXF11 e o BTLG11 evidenciam a relevância dos fundos imobiliários em uma carteira voltada para o longo prazo. O cenário atual pode parecer desafiador, mas com uma análise cuidadosa e a escolha de fundamentos sólidos, há espaço para que o investidor encontre boas oportunidades.

Uma Reflexão Final

À medida que o mercado evolui, a paciência e o entendimento das dinâmicas a longo prazo se tornam cada vez mais importantes. Os fundos imobiliários, como o TRXF11 e o BTLG11, demonstram que, apesar de uma cotação lateralizada no curto prazo, há uma série de fatores essenciais por trás dos números que podem levar a um destravamento significativo de valor.

Portanto, se você está considerando investir nesse tipo de ativo, a mensagem é clara: mantenha-se informado, faça uma análise detalhada e esteja aberto às oportunidades que o mercado pode oferecer. Afinal, o mundo dos investimentos imobiliários pode ser tanto desafiador quanto recompensador. E você, já está pronto para essa jornada?