O Mercado de Condomínios Logísticos: Uma Oportunidade em Alta
Vacância Abaixo do Normal
No segundo trimestre de 2025, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão no Brasil atingiu uma vacância de apenas 7,2%, o menor nível desde 2016. Esse dado surpreendente, revelado pela Colliers, mostra como a procura por espaços de qualidade no setor está aquecida. Com um inventário total de 28,8 milhões de m², o crescimento foi de 3% em relação ao trimestre anterior e de impressionantes 8% quando comparado aos últimos 12 meses. Somente entre abril e junho, 443,7 mil m² de novas áreas foram entregues, distribuídas entre os estados da Bahia, Mato Grosso, Pernambuco, Santa Catarina e São Paulo. Além disso, há 4,3 milhões de m² em desenvolvimento no país, sinalizando uma tendência de expansão contínua.
Demandas em Ascensão
A redução da vacância reflete uma alta demanda por espaços logísticos especializados para armazenamento. Isso pode ser explicado pela transformação nas operações logísticas, impulsionadas pelo crescimento explosivo do e-commerce, uma mudança que altera significativamente os padrões de consumo.
O Que Isso Significa Para a Indústria?
Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, destaca que a oferta de empreendimentos de alto padrão está cada vez mais limitada. “Mesmo com a construção civil ativa, as novas entregas não acompanham a demanda por qualidade e localização estratégica”, diz. Esse cenário é claramente favorável aos proprietários de imóveis logísticos, que agora têm uma posição privilegiada no mercado.
Taxa de Vacância em Queda
Os números da Colliers indicam que a taxa de vacância no Brasil caiu quase três pontos percentuais ao longo do último ano e quase um ponto percentual em relação ao primeiro trimestre de 2025. Essa redução é um reflexo direto da absorção sólida do mercado e da correta adequação dos novos estoques às demandas regionais, evitando excessos de oferta.
Crescimento dos Preços
Assim como a vacância, os preços também estão em alta. A média do valor do metro quadrado no Brasil agora é de R$ 30/m². Nos estados que se destacam pelos preços mais altos por metro quadrado, estão:
- São Paulo: R$ 33/m²
- Rio de Janeiro: R$ 30/m²
- Santa Catarina: R$ 28/m²
Em contraste, os estados onde os preços são mais baixos incluem:
- Paraíba: R$ 23/m²
- Pernambuco e Rio Grande do Sul: R$ 24/m² cada
A valorização dos imóveis está conectada a vários fatores, incluindo a baixa disponibilidade em mercados-chave e a escassez de terrenos nas proximidades dos principais centros urbanos, além dos altos custos de construção.
Fatores que Influenciam os Preços
O executivo Betancourt identifica quatro fatores principais que pressionam os preços de locação para cima:
- Baixa oferta de imóveis logísticos.
- Custo elevado de construção.
- Pouca disponibilidade de terrenos nas áreas metropolitanas.
- Alto custo de capital associado a financiamento.
Esses fatores criam um ambiente onde a tendência é de que os preços continuem a aumentar nos próximos meses.
A Evolução do Mercado
Além do que já foi abordado, uma tendência interessante que merece destaque é o movimento de “flight to quality”. Isso significa que as empresas estão migrando para galpões de padrão AAA, que proporcionam maior eficiência operacional, segurança, automação e localizações estratégicas. Esse fenômeno é uma resposta direta às mudanças nas preferências dos consumidores, que agora exigem logística ágil e centros de distribuição de alto desempenho, muito além dos depósitos tradicionais.
O Crescimento dos Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários especializados em logística também estão se beneficiando desse panorama positivo. Com a valorização dos galpões, o valor patrimonial dos fundos aumenta, garantindo fluxo de renda estável para os cotistas. Recentemente, operações envolvendo fundos imobiliários na compra e venda de portfólios logísticos alcançaram cifras bilionárias.
Um exemplo é a venda do portfólio de galpões da RBR Asset para a XP Asset, uma transação que pode chegar a R$ 1,15 bilhão. Essa negociação marca uma reestruturação estratégica da RBR, que está ajustando seu foco para ativos localizados no Raio 30 de São Paulo e em outras capitais.
Perspectivas Futuras
O mercado de logística no Brasil está em constante evolução, e as tendências atuais apontam para um potencial de crescimento ainda maior. Com a demanda crescente por espaço logístico de qualidade e a limitação da oferta, os próximos meses podem trazer ainda mais oportunidades, tanto para investidores quanto para inquilinos.
Reflexão Final
À medida que o mercado logístico continua a evoluir, é essencial que todos os envolvidos — desde compradores e investidores até gestores e inquilinos — se mantenham informados sobre as tendências e desafios que podem surgir. O cenário é promissor, mas exige adaptação e visão estratégica para capitalizar sobre as oportunidades em meio a essa transformação.
Como você vê o futuro do mercado logístico no Brasil? Está preparado para aproveitar essa onda de crescimento? Compartilhe suas opiniões nos comentários!
