Recuperação no Mercado Imobiliário Comercial: O Papel dos FIIs de Shoppings

FIIs

O setor imobiliário comercial no Brasil está demonstrando sinais positivos de recuperação, impulsionado pelo aumento contínuo dos valores de locação. Dados recentes do FipeZap evidenciam que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) voltados para shopping centers já estão refletindo essa tendência em seus resultados, com indicadores operacionais em ascensão e uma notável eficiência.

Nos últimos 12 meses, os aluguéis comerciais aumentaram em 9,66%, superando a inflação de 4,39% registrada pelo IPCA. Em abril, a variação foi de 0,55%, enquanto, no acumulado deste ano, atinge 3,83%. Por outro lado, os preços de venda de imóveis comerciais subiram apenas 2,25%, indicando uma recuperação desigual entre renda e valorização patrimonial do setor.

O Papel Central da Renda nos FIIs de Shoppings

A recuperação observada no mercado é fortemente influenciada pela renda imobiliária, que teima em crescer à frente da valorização de ativos. Os relatórios dos FIIs de shopping centers referentes a abril indicam que as vendas estão melhorando e que as taxas de vacância e inadimplência estão sob controle, evidenciando um retorno robusto da receita operacional e uma maior geração de caixa.

Um exemplo notável é o VISC11, que reportou um crescimento de 15,3% no NOI (Net Operating Income, ou Renda Operacional Líquida) por metro quadrado em relação ao ano anterior. Esse desempenho foi impulsionado por um aumento de 5,8% nas vendas por metro quadrado e um crescimento de 6,6% nas vendas nas mesmas lojas. Além disso, os aluguéis nas mesmas lojas subiram 3,8%, acompanhados por um aumento de 5,7% no fluxo de veículos nos centros comerciais.

No acumulado de 2026, o VISC11 atingiu vendas de R$ 1,214 bilhão, com R$ 103,2 milhões em NOI, representando uma expansão de 14,6%. O XPML11, por sua vez, mantém a inadimplência líquida em 1,7% e a vacância em 3,7%, com um NOI caixa de R$ 34 milhões (aproximadamente R$ 130/m²) e vendas de R$ 1,55 bilhão em março, sustentadas por um diversificado portfólio de 27 shoppings e mais de 5.200 lojas.

Outro exemplo que merece destaque é o HSML11, que registrou um aumento de 9% nas vendas e 2% no NOI, com uma taxa de ocupação de 96,8% e uma inadimplência líquida de 1,2%. O Shopping Paralela, localizado em Salvador, teve um crescimento de 18% nas vendas, seguido pelo Via Verde Shopping (Rio Branco, AC) com 14% e o Shopping Metrô Tucuruvi em São Paulo com 11%.

Destaques Regionais: Florianópolis em Evidência

Quando olhamos para o desempenho regional, Florianópolis se destaca como a cidade que teve a maior alta na locação comercial, com um crescimento de 18,64% em 12 meses. A seguir, aparecem Niterói (+17,18%), Salvador (+16,11%) e Campinas (+15,51%). Já São Paulo cresceu 8,79%, enquanto Rio de Janeiro teve um crescimento de 6,34%. Isso, segundo os dados do índice FipeZap, que acompanha salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em 10 capitais.

Esses números refletem um ciclo de recuperação na renda do setor, corroborando a tendência de melhora observada nos FIIs de shoppings, que mostram um desempenho operacional crescente antes de uma plena transferência aos preços de venda.

Perspectivas Futuras e Oportunidades

Os dados sugerem que a recuperação da renda está ganhando força, ainda que a valorização dos ativos tenha uma trajetória mais lenta. Esse cenário é favorável para a continuação da melhoria em indicadores de NOI e receitas com aluguéis. Investidores que buscam oportunidades devem atentar para a resiliência apresentada pelos FIIs de shopping, que tendem a oferecer um fluxo de receita consistente em meio à recuperação econômica.

Com uma clara evidência de que o setor está se reerguendo, a pergunta que fica é: como os investidores podem se posicionar para aproveitar essa onda de crescimento? Quais estratégias levarão em conta o potencial de valorização e a geração de renda a partir desses ativos imobiliários?

Investir nos FIIs de shoppings pode ser uma escolha promissora, especialmente diante de um cenário que já mostra sinais claros de recuperação. A transformação de desafios em oportunidades é fundamental para quem deseja participar ativamente desse mercado em ascensão.