O Desafio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários: Renegociações em Alta
Nos últimos tempos, o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) tem enfrentado um aumento significativo de casos considerados “estressados”. Isso se refere a situações em que desenvolvedores imobiliários não conseguem honrar seus compromissos financeiros. Com isso em mente, os credores, geralmente gestores de fundos de investimento, estão buscando alternativas para evitar maiores prejuízos e manter a confiança dos cotistas.
A Banda Larga das Renegociações
A grande maioria dos gestores de fundos de investimento possui a responsabilidade de prestar contas aos seus cotistas, que esperam ver uma distribuição saudável de dividendos. Diante da pressão, muitos têm optado por alterar os termos de pagamento das dívidas ao invés de forçar a execução de ativos. “Estamos vendo uma série de repactuações. As obrigações não estão sendo classificadas como inadimplentes graças aos chamados waivers, que flexibilizam as exigências financeiras”, esclareceu Carlos Brihy, diretor da Alvarez & Marsal.
Exemplos Práticos no Mercado
Um estudo de caso interessante é o do fundo Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11). Em junho, o fundo decidiu prorrogar em um mês o vencimento de obrigações da construtora RDR, localizada em Itu (SP), relacionada a um CRI em atraso. Essa extensão foi vital para a finalização das obras do empreendimento, permitindo que a empresa recebesse os pagamentos de seus clientes.
Outra situação notável ocorreu com o fundo Banestes Recebíveis (BCRI11), que anunciou a necessidade de flexibilizar os termos de CRIs do Grupo WAM. Este grupo é responsável por projetos de multipropriedade, como o Thermas São Pedro, em São Paulo. Aqui, um dos CRIs recebeu um waiver que adiou o pagamento de juros e amortizações, além de estender o prazo de vencimento em até dois anos. A reestruturação é crucial para a continuidade das operações e para garantir um desempenho financeiro mais equilibrado.
Impacto e Reflexão dos Investidores
O BCRI11 possui cerca de dez CRIs em atraso, o que representa 15,5% de sua carteira. No entanto, o gestor, Marcos Amaral Vargas, defendeu que a diversificação da carteira garante sua saúde geral, apesar das dificuldades pontuais. Ele apontou que cada caso está sendo monitorado de perto pela gestora, demonstrando um controle proativo na administração dos ativos.
Por sua vez, o fundo Urca Prime Renda (URPR11), que até este momento se apresenta com uma inadimplência de cerca de 4,5%, também se viu obrigado a abrir mão temporariamente dos recebimentos de juros para que as incorporadoras pudessem manter o fluxo de caixa e concluir as obras. Contudo, isso gerou uma redução significativa na distribuição de dividendos, que poderá impactar a satisfação dos cotistas e a valorização das cotas no mercado.
O Custo das Boas Intenções
Embora as negociações sejam realizadas com boas intenções, elas frequententemente acarretam custos adicionais. Como observou Rafael Carlos, sócio-diretor da Alvarez & Marsal, tais ajustes muitas vezes envolvem multas, aumento das taxas ou a necessidade de apresentar garantias adicionais. Portanto, mesmo que a abordagem seja amigável, não significa que seja gratuita.
O Aperfeiçoamento do Mercado
Novas dificuldades no setor de CRIs têm levado a um aprimoramento das práticas de monitoramento e controle por parte dos investidores. Lucas Drummond, líder de Securitização da Opea, destacou que essa situação está fazendo os investidores se atentarem mais para todos os aspectos das operações, como vendas, obras e fluxo de caixa das empresas.
Muitas empresas têm contratado firmas de engenharia e contabilidade para realizar fiscalizações in loco, certificando que fornecedores estão sendo pagos e garantindo maior segurança nas transações. “Temos nos dedicado mais a entender o que está acontecendo na operação de cada CRI”, afirmou Drummond.
Conclusão
A atual situação do mercado de CRIs, repleta de desafios e renegociações, aponta para um cenário de adaptação e aprendizado. A busca por soluções que garantam a saúde financeira tanto das incorporadoras quanto dos cotistas revela a resiliência de um mercado que, apesar das dificuldades, continua evolucionando. Como investidores, qual a sua opinião sobre as renegociações e a saúde do mercado imobiliário? Compartilhe suas reflexões e ajude a enriquecer esta discussão.