O mercado de capitais ampliou sua participação no financiamento imobiliário brasileiro entre 2017 e 2026, impulsionado pelo crescimento dos fundos imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No período, sua fatia no estoque de recursos destinados ao setor subiu de 15,8% para 25,8%, enquanto a participação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%. A mudança acompanha a expansão da construção civil e a busca por fontes de financiamento além da poupança e dos bancos.
FIIs ampliam patrimônio e número de investidores
O crescimento do mercado de capitais também aparece na indústria de fundos imobiliários. O patrimônio líquido dos FIIs passou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. No mesmo intervalo, o número de investidores aumentou de aproximadamente 100 mil para 3,4 milhões.
Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, atribui parte dessa expansão à capacidade da indústria de se adaptar a diferentes ciclos de juros. Segundo ele, os gestores desenvolveram produtos ajustados às condições de mercado. A partir de 2022, ganharam espaço estruturas com prazo determinado, voltadas à originação de ativos em ciclos específicos, e fundos com diferentes classes e mecanismos de subordinação, que podem oferecer maior proteção aos investidores.
“Talvez esse seja o grande ponto interessante de se analisar: a indústria de FIIs conseguiu, com inovação e disrupção, quebrar a correlação com a Selic”, afirmou Gargiolli durante um evento da XP Asset, que completou 20 anos de atuação.
Na avaliação do executivo, os FIIs também passaram a funcionar como uma espécie de cesta de renda fixa gerida por equipes especializadas. Essa característica, segundo ele, amplia as alternativas disponíveis tanto para financiar empreendimentos quanto para investir no mercado brasileiro.
Poupança perde participação, mas segue relevante
A redução da fatia do SBPE não significa que a poupança tenha deixado de ser uma fonte importante para o setor. Os dados mostram, porém, que ela já não responde sozinha às necessidades de uma indústria que cresceu. Gargiolli afirma que a construção civil mais que dobrou de tamanho no período analisado e que o financiamento precisou se diversificar para acompanhar essa expansão.
“Eu não acredito que a poupança vai acabar. Essa análise fica um pouco distorcida. Mas a verdade é que, se a gente pegar só a indústria de construção civil, só a incorporação, ela mais que dobrou de tamanho nesse intervalo de tempo. A poupança foi capaz de prover esse crescimento, mas não de forma totalitária. O mercado precisou achar outras maneiras de se financiar para a poupança não ser o limitador desse setor”, disse.
O executivo cita empreendimentos em regiões de alto padrão, como a Faria Lima, em São Paulo, como exemplo de projetos para os quais os recursos da poupança podem não ser suficientes. Nesse cenário, instrumentos do mercado de capitais ajudam a complementar o financiamento. Para Gargiolli, é difícil projetar o futuro do setor imobiliário sem o desenvolvimento dessas estruturas.
Entre as ferramentas que passaram a ser usadas estão o aluguel de cotas, contratos futuros, derivativos e mecanismos de recompra de cotas. Segundo Gargiolli, são possibilidades regulatórias e operacionais relativamente recentes, que ampliam as formas de atuação dos fundos e indicam que a indústria ainda pode amadurecer.
A composição do financiamento também mudou em outras frentes. De 2017 a 2026, a participação do funding bancário subiu de 15% para 23,6%. Já os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) permaneceram praticamente estáveis, passando de 23,1% para 23%.
Juros e cenário econômico pesam no curto prazo
Apesar da expansão estrutural, o ambiente de curto prazo ficou mais desafiador após a reversão das expectativas do mercado em relação ao resultado eleitoral. Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, afirma que as taxas de juros futuros reagiram ao resultado do primeiro turno, diante da expectativa de mudança na condução da política econômica. Após o segundo turno, houve uma reversão, e as taxas chegaram a superar os níveis anteriores à votação.
Figueredo diz que o mercado ainda espera sinais mais claros sobre a equipe econômica e a política fiscal do próximo governo. A deterioração das contas públicas, o endividamento elevado das empresas e o comprometimento da renda das famílias também contribuem para a cautela. Na avaliação do estrategista, a desaceleração da atividade e a pressão inflacionária devem influenciar as decisões de investimento nos próximos meses.
A XP projeta crescimento de 1,7% para o Produto Interno Bruto (PIB) em 2026, com possibilidade de revisão para baixo. A estimativa para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial de inflação, foi elevada para 5,1% neste ano, em meio às pressões de preços do petróleo e dos alimentos.
“Se a gente tem uma Selic elevada, uma taxa de juros elevada, um ambiente inflacionário, a gente entra em um regime econômico de juros e inflação elevados, que faz com que a gente vá procurar ativos reais, ativos que proporcionem rendimentos mais previsíveis”, afirmou Figueredo. Nesse contexto, a XP tem priorizado empresas e ativos com baixa alavancagem, boa geração de caixa e distribuição recorrente de dividendos.
