As transações de apartamentos com base de cálculo acima de R$ 2 milhões cresceram 19,6% em São Paulo entre janeiro e agosto de 2026, segundo dados abertos da prefeitura. O avanço foi o dobro do registrado pelo conjunto das operações residenciais consideradas no levantamento, que aumentou 9,7% no período. Com isso, os imóveis dessa faixa passaram a representar uma parcela maior dos registros analisados.
Imóveis de alto padrão ganham participação
Foram pagas 3.399 guias do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) relativas a apartamentos com base de cálculo superior a R$ 2 milhões nos oito primeiros meses de 2026. No mesmo intervalo de 2025, haviam sido registrados 2.842 pagamentos. A diferença corresponde a um aumento de 557 operações.
No mercado de apartamentos como um todo, o número de registros passou de 61.287 para 67.207, uma alta de 9,7%. A comparação mostra que as transações acima de R$ 2 milhões avançaram mais rapidamente do que o conjunto pesquisado. A participação dessa faixa subiu de 4,6% para 5,1% do total.
Os números se referem a guias de ITBI pagas, e não necessariamente à data em que compradores e vendedores fecharam negócio. Portanto, a distribuição por período considera o momento do recolhimento do imposto. O levantamento abrange imóveis novos e usados e também operações com unidades em construção identificadas na base municipal.
Unidades na planta têm maior avanço
Entre os apartamentos adquiridos na planta, os registros passaram de 487 nos primeiros oito meses de 2025 para 612 no mesmo período de 2026, crescimento de 25,7%. O resultado foi superior ao observado entre as unidades prontas, cujos registros aumentaram 18,3%, de 2.355 para 2.787.
A comparação indica que as duas categorias tiveram alta, mas em ritmos diferentes. A pesquisa inclui unidades em construção identificadas nos dados da prefeitura, além de apartamentos prontos. Os números não se limitam, portanto, a imóveis recém-lançados: também consideram imóveis usados.
O diretor regional da incorporadora Plaenge em São Paulo, Fernando Motta, afirma que os registros de ITBI e os indicadores de lançamentos acompanham recortes distintos do setor. “A base do ITBI reúne transações imobiliárias nas quais houve o recolhimento do imposto, enquanto os indicadores de lançamentos acompanham as vendas de imóveis novos. São recortes distintos e, quando observados em conjunto, ajudam a compreender com mais precisão o comportamento do mercado residencial”, diz.
Faixas de preço têm trajetórias diferentes
Os resultados também variaram conforme o valor dos apartamentos. As transações de unidades com base de cálculo superior a R$ 3 milhões cresceram 12%. Já aquelas acima de R$ 5 milhões avançaram 24% entre janeiro e agosto de 2026, na comparação com o mesmo período do ano anterior.
Uma parte da mudança pode estar relacionada à valorização dos imóveis. A mediana do valor por metro quadrado dos apartamentos prontos subiu 3,9%. Com essa elevação, mais unidades podem ter ultrapassado os limites de preço utilizados para classificar as faixas pesquisadas. Assim, o aumento dos registros em uma categoria não reflete necessariamente apenas mudanças no perfil dos compradores ou nas negociações: a valorização também pode deslocar imóveis para faixas superiores.
Há ainda uma particularidade na base usada para calcular o imposto. O valor considerado pode corresponder ao valor venal de referência do imóvel, caso seja superior ao montante declarado na transação. Por isso, o critério de classificação dos apartamentos não depende exclusivamente do preço informado pelas partes na negociação.
Com essas ressalvas, os registros apontam que as operações nas faixas de maior valor ampliaram sua participação no mercado imobiliário paulistano nos oito primeiros meses de 2026. A leitura dos dados exige considerar tanto o momento do pagamento do ITBI quanto a base de cálculo adotada e a diferença entre transações tributadas e vendas de imóveis novos.
