FIIs
Decidir entre comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários é uma questão que muitos investidores se deparam ao buscar renda passiva no setor imobiliário. Essa escolha varia conforme os objetivos e o perfil de cada investidor, além da disposição para lidar com as particularidades de cada formato.
Sidney Angulo, um empresário com vasta experiência no setor e investidor em FIIs, acredita que os fundos imobiliários oferecem vantagens como maior liquidez e a conveniência de não precisar gerenciar o ativo diretamente. Atuando no mercado imobiliário desde os anos 1990, Angulo possui um histórico sólido em aquisições de terrenos, galpões e prédios corporativos.
Atualmente, ele é parte integrante do E-Business Park, um vasto complexo empresarial que abriga mais de 20 empresas e emprega mais de 10 mil pessoas. Foi somente em 2021 que ele começou a explorar os fundos imobiliários, percebendo neles uma forma inovadora de diversificar o investimento imobiliário. “Descobrir que um fundo imobiliário de tijolo representa uma parte de um prédio fracionado mudou minha visão”, compartilhou em um podcast.
Analisando as opções: imóvel ou fundo imobiliário?
Ao fazer a comparação, a liquidez se destaca como um dos principais diferenciais. Quando um investidor compra um apartamento ou um galpão, ele concentra uma parte significativa de seu patrimônio em um único ativo, o que limita a flexibilidade financeira. Em contrapartida, nos FIIs, como as aplicações são feitas por meio de cotas que são negociadas na bolsa, o investidor pode vender apenas uma parte de sua posição quando precisar de liquidez.
Angulo vê essa característica como uma maneira de democratizar o investimento. Ao invés de comprar um prédio ou um galpão sozinho, o investidor tem a oportunidade de acessar grandes empreendimentos através de pequenas frações. Essa estrutura permite a construção gradual de patrimônio, onde é possível começar a comprar cotas e receber rendimentos sem a necessidade de desembolsar uma grande quantia de uma só vez.
Desvendando a gestão de ativos
Outro aspecto relevante na escolha entre imóveis e FIIs é a gestão do ativo. Para Angulo, ser proprietário de um imóvel não é um requisito essencial na formação de um portfólio, uma vez que a propriedade física exige uma operação constante. Ele menciona exemplos de pessoas que compram terrenos para construir ou reabilitar imóveis, ressaltando que essas atividades demandam acompanhamento constante, aquisição de materiais, administração de reformas e um bom tempo de dedicação. “Imóveis físicos demandam trabalho”, pontua ele.
Entretanto, essa visão não implica que Angulo rejeite totalmente a estratégia de investir em imóveis. Seu patrimônio foi construído predominantemente por meio de ativos físicos, incluindo terrenos e propriedades que exigiram negociação e desenvolvimento. Para quem deseja se envolver ativamente no processo e buscar valor em melhorias, o investimento direto pode ser adequado. Contudo, para aqueles que preferem exposição ao mercado imobiliário sem as responsabilidades adicionais, os FIIs se apresentam como uma alternativa mais atrativa e simplificada.
Diferenças entre fundo de tijolo e fundo de papel
Ao abordar FIIs e imóveis, Angulo ressalta que nem todos os fundos imobiliários estão atrelados diretamente à propriedade física. Ele faz uma distinção entre os fundos de tijolo, que investem em imóveis como prédios, galpões e shoppings, e os fundos de papel, que aplicam em instrumentos financeiros, como créditos imobiliários.
Em um comparativo mais direto com a compra de um imóvel físico, os fundos de tijolo são a classe mais próxima. Angulo expressa preferência por essa categoria, pois a ideia de “partes de prédios” permite uma participação no mercado sem a carga e concentração que a compra direta implica.
Ciclo imobiliário e análise a longo prazo
Embora reconheça as vantagens dos FIIs, Angulo também sublinha a relevância de compreender os ciclos imobiliários para a avaliação de imóveis físicos. Focar apenas na taxa Selic pode limitar essa análise. Segundo ele, os imóveis devem ser avaliados em horizontes mais longos, uma vez que alguns ciclos podem propiciar valorizações significativas ao longo dos anos.
Ele recorda imóveis adquiridos há décadas por preços muito inferiores aos atuais, afirmando que parte dessa diferença não se deve apenas à inflação, mas também à dinâmica intrínseca de valorização do ciclo imobiliário. Mesmo em um contexto de juros altos, o empresário continua buscando oportunidades em FIIs, reforçando que o investimento no mercado imobiliário deve ser observado além das flutuações de curto prazo da Selic.
Preguntas refletindo sobre investimento
A experiência de Sidney Angulo não indica que seja imprescindível descartar a compra de imóveis. A discrepância está na adequação ao perfil do investidor. Imóveis físicos tendem a ser mais atrativos para aqueles que dispõem de um capital maior, estão prontos para concentrar recursos em um ativo único e desejam ter um papel ativo na negociação e manutenção do imóvel.
Por outro lado, os fundos imobiliários oferecem uma maneira mais acessível e líquida de participar do setor. Com investimentos iniciais menores, eles permitem diversificação entre empreendimentos e maior flexibilidade para vender apenas uma parte da sua posição quando necessário. Para Angulo, possuir um imóvel físico não deve ser uma obrigação na composição do patrimônio; ele prefere os FIIs, embora reconheça o valor de manter uma carteira diversificada com diferentes classes de ativos.
Além de todas as nuances, a discussão sobre comprar um imóvel ou investir em FIIs vai muito além de uma decisão simples. Cada investidor deve refletir sobre suas metas, sua disposição para correr riscos e as particularidades do mercado. Afinal, a verdadeira essência do investimento está em alinhar as escolhas financeiras às suas aspirações e ao seu perfil.
Seja qual for o caminho escolhido, é fundamental continuar aprendendo e se adaptando às dinâmicas do mercado, para que a jornada de investimento se torne bem-sucedida e gratificante.
