Análise do Desempenho do Fundo Imobiliário XP Malls (XPML11)

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) apresentou resultados financeiros animadores em junho. Com um faturamento de R$ 66,125 milhões e despesas totalizando R$ 12,188 milhões, o lucro líquido ficou em R$ 53,936 milhões, valor levemente inferior ao do mês anterior. Para os cotistas, a boa notícia é que a distribuição de dividendos foi robusta, totalizando R$ 59,163 milhões, que se traduz em um pagamento de R$ 0,92 por cota. Para quem possui ações do fundo, o pagamento ocorreu no dia 24 de julho, respeitando a data de corte do anúncio.

Desde julho de 2025, o XPML11 tem mantido seus dividendos nesse patamar, e a previsão da gestão para os próximos meses é que o valor oscile entre R$ 0,83 e R$ 0,92 por cota até dezembro de 2026, adaptando-se conforme o desempenho e as condições do mercado.

Estrutura do Portfólio do XPML11

O XP Malls é uma receita diversificada, pois possui participações em 26 shoppings no Brasil. A Área Bruta Locável (ABL) total dos empreendimentos chega a impressionantes 1,14 milhão de metros quadrados, abrigando mais de 5,2 mil lojas! De forma proporcional, a ABL do XPML11 é de cerca de 274 mil metros quadrados, com a maior parte da exposição concentrada na região Sudeste (72%), seguida pelas regiões Nordeste (16%), Sul (9%) e Norte (3%).

Aqui estão alguns destaques do portfólio:

• Opera em Diversos Shoppings: XPML11 possui participação em vários grandes centros comerciais.
• Diversidade de Operadores: A gestão do fundo é compartilhada entre diversas marcas, com a SYN liderando com 21% da ABL, seguida pela Allos (17%) e Iguatemi (16%).
• Composição do Ativo: A carteira é majoritariamente composta por imóveis (94,7%), com apenas 3,2% em caixa, 1,5% em outros FIIs e 0,6% em um CRI conversível.

Movimentações Recorrentes e Estratégias da Gestão

Em maio de 2026, o XPML11 tomou a decisão de vender 30% do Shops Jardins. Esse movimento estratégico seguiu uma série de aquisições feitas em março, onde o fundo ampliou suas participações em cinco shoppings:

• Iguatemi Ribeirão Preto: 23,96%
• Iguatemi Rio Preto: 18%
• Pátio Higienópolis: 9%
• Iguatemi Alphaville: 9%
• Praia de Belas: mais 7%

Essas ações visam estruturar o portfólio, concentrando capital em ativos que são dominantes em suas regiões. A gestão do fundo está constantemente focada em aprimorar o mix de lojas e fortalecer os relacionamentos com os lojistas.

Desempenho Operacional

Em termos operacionais, alguns indicadores e passivos relevantes incluem:

• Vacância Média: Fechou em 4,9% da ABL, acima da média anual de 4,1%.
• Inadimplência Líquida: Fica em 2,4%.
• Custo de Ocupação: Atinge 11,8% para os lojistas.
• Descontos: Representam 3,3% do faturamento total.

A trajetória das vendas nas mesmas lojas registrou uma queda de 1,6% em comparação anual, mas os aluguéis das mesmas lojas tiveram um avanço de 2,2%. Esse cenário é indicativo de um consumo mais controlado, algo que a gestão do fundo está trabalhando para melhorar por meio de ajustes no mix de lojas e estratégias para aprimorar a experiência do consumidor.

Passivos e Compromissos Futuros

O fundo possui algumas obrigações em relação a aquisições anteriores. A próxima parcela, referente ao portfólio Capitânia, é de R$ 40,1 milhões e vencida em outubro de 2026. Para o ano seguinte, estão projetados:

• R$ 179 milhões da segunda parcela do portfólio Allos.
• R$ 63,3 milhões do portfólio Iguatemi.
• R$ 42,6 milhões do Pátio Higienópolis.
• R$ 40,1 milhões do portfólio Capitânia.

Há uma possibilidade de que a parcela do Allos seja adiada por até um ano, com as devidas correções, dependendo dos compromissos financeiros do XPML11.

O Futuro do XPML11 e Considerações Finais

O cenário atual apresenta oportunidades e desafios para o XP Malls. O compromisso da gestão em focar em ativos predominantes e trabalhar continuamente na otimização do portfólio é estratégico para maximizar o retorno para os cotistas. Com as divisões regionais e o foco na experiência do consumidor, os próximos meses prometem ser decisivos para o crescimento e fortalecimento do fundo.

Você já pensou em investir em fundos imobiliários como o XPML11? Com a gestão comprometida e uma estrutura diversificada, esse pode ser um ótimo caminho para explorar. Compartilhe suas reflexões e experiências nos comentários!