Alta nos Aluguéis: A Revolução do Mercado Imobiliário Comercial em 2024

O ano de 2024 chegou trazendo uma onda de mudanças significativas no mercado de imóveis comerciais. Os preços de locação saltaram impressionantes 7,88%, marcando o maior aumento anual desde que a FipeZap começou a registrar esses dados em 2013. Se, de um lado, os aluguéis estão em alta, do outro, o preço para venda de imóveis comerciais se manteve praticamente estagnado, com um crescimento de apenas 0,40%. Essa disparidade revela um quadro intrigante do cenário imobiliário brasileiro.

Por que os Aluguéis Estão em Alta?

A diferença acentuada entre os dois segmentos do mercado imobiliário pode ser atribuída ao ambiente de taxas de juros elevadas que prevaleceu durante todo o ano. Isso afastou muitos investidores do setor de vendas e, em contrapartida, aumentou a demanda por imóveis de aluguel. Alison Oliveira, coordenador do índice FipeZap, explica que “os juros altos esfriaram o mercado de venda, enquanto o setor de locação já se recuperou completamente das perdas causadas pela pandemia e continua em crescimento”. É uma luta entre o frio do mercado de vendas e o calor das locações.

Contexto Econômico

Para entender melhor essa situação, vale a pena olhar para os índices econômicos que influenciam o setor. O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medido pelo IBGE, e o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), frequentemente utilizado como referência para aluguéis, encerraram o ano com variações de 4,83% e 6,54%, respectivamente. Isso coloca o crescimento dos aluguéis em uma perspectiva ainda mais iluminada.

Cidades em Destaque

Cada cidade apresenta uma dinâmica particular na valorização dos imóveis comerciais. As cidades que se destacaram nos aumentos de locação incluem:

• Niterói: +17,84%
• Curitiba: +10,89%
• Rio de Janeiro: +9,05%
• Belo Horizonte: +8,47%
• Brasília: +7,62%
• São Paulo: +7,13%
• Salvador: +6,23%
• Campinas: +5,71%
• Florianópolis: +5,11%
• Porto Alegre: +4,63%

Por outro lado, no que diz respeito à venda de imóveis, os melhores desempenhos foram registrados em:

• Curitiba: +7,16%
• Salvador: +5,50%
• Niterói: +2,40%
• Florianópolis: +1,80%
• São Paulo: +1,33%
• Campinas: +1,02%
• Rio de Janeiro: -3,56%
• Belo Horizonte: -2,04%

Desvendando o Mercado Local

Oliveira também ressalta que cada cidade possui um ritmo de mercado peculiar. Por exemplo, Curitiba se destaca pelo crescimento acentuado, muito devido à atividade econômica aquecida na região. Já São Paulo, o principal centro financeiro do Brasil, enfrenta desafios, uma vez que muitas empresas ainda operam em um regime de trabalho híbrido, o que limita a demanda por imóveis comerciais.

Resultados de Dezembro de 2024

O mês de dezembro trouxe números que ilustram um desempenho mais moderado. Os preços de locação subiram 0,23%, enquanto os de venda tiveram um aumento de 0,16%. Ambos os índices ficaram abaixo da inflação, medida pelo IPCA, que foi de +0,52%, e pelo IGP-M, com alta de 0,94%. Esse resultado aponta para uma desaceleração no crescimento dos preços nesse período específico.

Entre as cidades analisadas, as que lideraram as altas foram:

• Curitiba: +1,02% no segmento de venda
• Niterói: +4,29% no segmento de locação

Enquanto isso, locais como Brasília (-0,66%) e Curitiba (-1,16%) apresentaram baixas em seus preços.

Valores no Mercado em Dezembro

No fechamento de 2024, o preço médio de venda de imóveis comerciais foi de R$ 8.421/m², enquanto o de locação se manteve em R$ 45,53/m². São Paulo, mais uma vez, destacou-se como a cidade com os preços mais elevados, atingindo R$ 10.142/m² para venda e R$ 54,40/m² para locação. Em contraste, Salvador apresentou os preços mais baixos, com R$ 5.328/m² para venda e R$ 42,34/m² para locação.

Retorno sobre o Investimento

O retorno médio de aluguel de imóveis comerciais, conhecido como rental yield, foi de 6,70% ao ano, superando o desempenho do segmento residencial, que ficou em 6,01%. Embora esses números sejam atraentes, é importante destacar que ainda não alcançam os altos retornos de algumas aplicações financeiras em 2024. Entre as cidades que se destacaram pela maior rentabilidade anual estão:

• Salvador: 9,52% a.a.
• Campinas: 7,86% a.a.

As taxas de retorno em outras localidades onde os imóveis comerciais são monitorados apresentam os seguintes números:

• São Paulo: 6,73% a.a.
• Porto Alegre: 6,49% a.a.
• Brasília: 6,49% a.a.
• Niterói: 6,45% a.a.
• Rio de Janeiro: 6,33% a.a.
• Florianópolis: 6,25% a.a.
• Belo Horizonte: 6,24% a.a.
• Curitiba: 5,77% a.a.

Pensando no Futuro do Mercado Imobiliário

O que podemos concluir sobre o mercado imobiliário comercial em 2024? A valorização do aluguel e a estagnação dos preços de venda mostram um cenário em evolução, moldado por fatores econômicos e o comportamento dos investidores. À medida que as condições do mercado financeiro se ajustam, é possível que vejamos novas tendências emergirem, afetando tanto as locações quanto as vendas.

Agora, pensando em suas próprias experiências e observações, qual a sua visão sobre o futuro do mercado de aluguéis e vendas? Você concorda que a alta nos preços de locação se mantém, ou acredita que haverá uma correção nos próximos meses? Sinta-se à vontade para compartilhar seus pensamentos nos comentários!