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O Alianza Crédito Imobiliário (ALZC11) acaba de fechar com sucesso sua quarta emissão de cotas, atingindo um patrimônio líquido próximo de R$ 250 milhões. De acordo com Bruno Rebellato, gestor do fundo, todos os recursos já estão integralmente alocados. Nessa captação, foram arrecadados cerca de R$ 83 milhões, com uma participação significativa de investidores institucionais.
Durante uma recente entrevista, Rebellato destacou que a alocação completa dos recursos reduz o risco de pressão nas distribuições de rendimentos, ao mesmo tempo em que a gestão do fundo continua buscando novas oportunidades. Segundo ele, parte dos ativos obtidos nessa operação já começou a contribuir positivamente para o retorno da carteira.
“A primeira mensagem é que já estamos 100% alocados. Não haverá aquele período de espera, onde talvez o dividendo caia devido à falta de alocação. Não. Estamos totalmente alocados e vamos continuar com a distribuição dos dividendos normalmente”, reafirmou o gestor.
A carteira do Alianza Crédito Imobiliário é predominantemente composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que estão diretamente ligados ao financiamento de projetos residenciais. Isso inclui granjas de crédito para loteamentos, conclusão de obras e aquisição de estoques de imóveis prontos de incorporadoras.
ALZC11: Uma aposta no crédito residencial
Rebellato ressalta que uma das principais estratégias de proteção do fundo é a subordinação. Nessa estrutura, o empreendedor é quem arca com as primeiras perdas antes que os investidores do CRI sejam afetados. Dependendo da operação, essa camada de proteção pode ser de 15% a 20% do crédito total.
“O fato de termos taxas mais altas não significa necessariamente que o risco é igualmente elevado, embora muitos possam achar isso. Tudo depende da estrutura da operação”, explicou.
Em essência, é o empreendedor quem já começa a absorver os riscos de inadimplência associados aos recebíveis. Se houver um calote nos pagamentos por parte dos compradores de imóveis ou lotes, as perdas impactarão primeiro a camada subordinada, preservando assim a porção sênior do financiamento, conforme estabelecido pela estrutura dos contratos.
A estratégia do fundo prioriza operações diversificadas, de modo que os recebimentos venham de múltiplos compradores, evitando a concentração de risco em apenas uma empresa. A carteira inclui financiamentos de loteamentos finalizados, operações para finalização de obras e créditos garantidos por estoques de imóveis prontos.
“Focamos essencialmente no setor residencial e estamos bastante alinhados com o perfil dos empresários que apoiamos”, comentou Rebellato.
Um exemplo claro da abordagem do fundo é a busca por estoques de imóveis prontos, onde a gestão procura manter uma margem de garantia significativa. Em uma das operações, dez unidades garantem um financiamento equivalente ao valor de apenas cinco. Assim, em caso de inadimplência, a venda dos imóveis poderá proporcionar a margem necessária para a recuperação do crédito, mesmo que a recuperação efetiva dependa das condições de mercado e da execução das garantias.
Expectativas de queda nos juros: oportunidades à vista
A carteira do ALZC11 possui uma predominância de ativos indexados ao IPCA, com uma menor proporção atrelada ao CDI. Durante a entrevista, Rebellato mencionou que as taxas médias estão próximas de IPCA mais 12,26% e CDI mais 3,70%, com cerca de 75% dos ativos vinculados à inflação e 25% ao CDI.
A preferência por operações indexadas à inflação acompanha a visão de longo prazo do fundo, proporcionando proteção contra a inflação com um prêmio adicional, sem depender exclusivamente do CDI. “Como o fundo tem um horizonte de longo prazo, não é razoável ficar muito exposto ao CDI, que pode oscilar muito. Precisamos garantir a inflação e ainda assim obter um prêmio”, enfatizou o gestor.
Rebellato acredita que uma redução nas taxas de juros poderia tornar a carteira ainda mais atrativa. Os ativos já alocados manteriam suas taxas contratadas, enquanto o retorno das novas aplicações vinculadas ao CDI poderia diminuir. No entanto, ele ressalta que o cenário depende de uma série de fatores macroeconômicos e políticos, que afetam as expectativas futuras para a taxa de juros.
O gestor também observa que incorporadoras de médio porte enfrentam desafios em um cenário de altas taxas de juros, especialmente quando os compradores enfrentam dificuldades para conseguir financiamento bancário para unidades prontas. Nesse contexto, o fundo encontrou oportunidades para financiar estoques de empresas com balanços sólidos que precisam de capital para continuar seus projetos.
Esta abordagem combina a busca por retornos elevados com garantias imobiliárias e uma diversificação dos recebíveis. Contudo, é importante lembrar que, como evidenciado pelas operações inadimplentes já identificadas, a escolha dos devedores e a estruturação das garantias não eliminam os riscos inerentes ao crédito imobiliário. Portanto, é sempre importante analisar com cuidado antes de tomar decisões financeiras nessa área.