FII

BRCO11: A Compra de Ativos Logísticos que Promete Resultados

Na mais recente Assembleia Geral Extraordinária (AGE), o fundo imobiliário BRCO11 recebeu a sinalização positiva dos cotistas para uma aquisição relevante: a compra de duas propriedades logísticas localizadas em Simões Filho (BA) e Campinas (SP). A operação envolve um montante de R$ 462,7 milhões, que representa um desconto de 13,5% em relação às avaliações realizadas pela Cushman & Wakefield em setembro de 2025. Essa estratégia destaca a disciplina de preços e abre portas para a criação de valor no fundo.

Detalhes da Aquisição e Expectativas Futuras

Com um quórum de 27,77% dos detentores de cotas presente na AGE, a aprovação foi um marco para os investidores. A gestora do fundo antecipa um crescimento do resultado recorrente em 4,5% ao ano durante os próximos três anos, com expectativas de aumento dos proventos de 2,8% ao ano por cinco anos. A Taxa Interna de Retorno (TIR) estimada para os novos ativos se situa entre 26,8% a 35,9%, indicando robustez nas rendas contratadas e um potencial interessante de valorização.

• Quorum Deliberativo: 27,77% das cotas foram representadas na votação.
• Crescimento Projeções: Resultados recorrentes crescerão 4,5% ao ano e proventos 2,8% ao ano.
• TIR Estimada: Entre 26,8% e 35,9% para os novos ativos.

As áreas de expansão do complexo de Viracopos foram estimadas em R$ 66,9 milhões, e o desembolso para essa parte será reavaliado ao longo dos próximos cinco anos. Essa abordagem permite que a gestão do fundo alinhe fatores como preço, risco e potencial de crescimento, garantindo a saúde financeira do fundo.

Sobre o Fundo e sua Estratégia

Uma interessante característica da transação é que 50% do pagamento será feito em dinheiro e a outra metade em cotas do próprio BRCO11, calculadas com base no valor patrimonial. Essa decisão visa equilibrar a liquidez e minimizar a diluição para os atuais cotistas. Ambas as propriedades adquiridas estão estabilizadas e com contratos de locação em vigor, apresentando uma taxa de capitalização (cap rate) de 11,5% sobre a receita projetada para os próximos 12 meses. Esse índice é considerado otimizado para o cenário atual de taxa de juros, especialmente no setor logístico.

Informações sobre os Imóveis Adquiridos

Agora, para você entender melhor, recorra aos detalhes dos imóveis que estão sendo incorporados ao portfólio do BRCO11:

• Bresco Simões Filho:
  • A área Bruta Locável (ABL) é de 26,5 mil m².
  • O terreno possui 65,8 mil m², com 100% de ocupação.
  • Prazo médio de locação restante: 2,3 anos.
• Bresco Viracopos:
  • A área total do terreno é de 441,6 mil m², com ABL de 87,1 mil m².
  • Atualmente, possui uma taxa de ocupação de 88,7% e conta com 19 locatários.
  • Prazo médio de locação: 4,5 anos.

Essas características ressaltam não apenas a solidez das propriedades, mas também a diversificação do portfólio do fundo, fator essencial para aumentar a resiliência e o crescimento das receitas.

Estratégia de Financiamento e Resultados Antecedentes

A captação do financiamento para a aquisição será parcialmente realizada através de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com garantia firme, o que ajudará a diminuir o custo do capital e a prolongar os passivos do fundo. Antes da transação, o BRCO11 já reportava um patrimônio líquido de R$ 1,868 bilhão, equivalente a R$ 117,47 por cota, e um portfólio diversificado de 12 ativos que totalizam uma ABL de 472 mil m², com uma vacância física de 7,7%. Essas métricas são fundamentais para que a gestão possa identificar e aproveitar sinergias operacionais.

O Que Podemos Esperar a Partir de Agora?

Após essa movimentação, é natural que investidores e interessados no mercado de fundos imobiliários se questionem sobre as implicações dessas compras e o futuro do BRCO11. As expectativas são otimistas, mas é fundamental monitorar as evoluções tanto no cenário econômico quanto na gestão do fundo, garantindo que as projeções se concretizem.

Se você está acompanhando o mercado de FII, como o BRCO11 pode impactar suas decisões de investimento? Compartilhe suas opiniões nos comentários e vamos juntos discutir sobre esses movimentos!