O Banco Central manteve a taxa Selic em 13,75% ao ano nesta quarta-feira (4), mas a decisão não deve levar a maioria dos bancos a rever no curto prazo os aumentos recentes nos juros do financiamento imobiliário. As taxas cobradas pelas instituições têm respondido principalmente à alta dos juros futuros, que ganhou força após a eleição e afeta o custo de captação dos bancos.
Bradesco, Itaú e Santander elevaram suas taxas nas últimas semanas, mesmo sem uma nova alta da Selic. Para o crédito habitacional, a trajetória esperada dos juros e as condições para obter recursos no mercado têm pesado mais do que o nível atual da taxa básica.
Juros futuros influenciam o custo dos financiamentos
O mercado acompanha a curva de juros futuros, conhecida como DI, que reúne as expectativas para as taxas em períodos adiante. Segundo analistas da Fitch Ratings, os bancos costumam reajustar os empréstimos em resposta a essas expectativas, e não apenas a mudanças já feitas na Selic.
“Por isso, a Fitch não esperaria que um possível corte na Selic trouxesse de forma imediata, nem automática, mudanças nas taxas de empréstimos que os bancos já tenham anunciado”, disseram os analistas em comentário enviado ao InfoMoney.
A relação entre a Selic e os juros de um financiamento existe, mas não é direta. Ao conceder um empréstimo que pode durar 30 ou 35 anos, o banco precisa estimar quanto custará captar recursos ao longo do contrato, e não somente considerar o preço do dinheiro no momento da contratação.
Parte dos recursos usados no crédito imobiliário vem da poupança. Outra parcela é captada por meio de instrumentos como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Esses papéis respondem às expectativas do mercado para juros, inflação e risco fiscal.
Após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, os juros futuros subiram com dúvidas sobre as contas públicas e a condução da política econômica nos próximos anos. A mudança de percepção foi abrupta: o mercado apostava na vitória de Flávio Bolsonaro. Nesse cenário, as instituições reajustaram linhas imobiliárias diante do temor de que o custo de captação permanecesse mais alto por mais tempo, antes mesmo de qualquer alteração na Selic.
Bradesco teve o maior reajuste
O Bradesco fez o aumento mais expressivo entre os bancos citados. A taxa mínima de financiamento imobiliário passou de 11,70% para 15% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), uma elevação de 3,3 pontos percentuais. Com o reajuste, a linha ficou menos atrativa em comparação com as dos concorrentes.
O Itaú elevou as taxas em cerca de 1 ponto percentual, para 11,99% ao ano mais TR. No Santander, o aumento foi inferior a 1 ponto, e a taxa chegou a 11,69% ao ano mais TR. A Caixa manteve a taxa em 10,26% ao ano mais TR, enquanto o Banco do Brasil seguiu em 11,60% mais TR.
A diferença entre as taxas abre a possibilidade de o Bradesco reduzir os juros para tornar sua oferta mais competitiva novamente, segundo a análise apresentada na notícia. Não há, porém, indicação de que o banco já tenha anunciado uma mudança.
Comunicação do BC também entra no radar
Com a manutenção da Selic em 13,75%, o comunicado do Comitê de Política Monetária (Copom), órgão do Banco Central responsável por definir a taxa básica, ganhou importância para o mercado imobiliário. A mensagem do BC pode influenciar a avaliação sobre inflação e sobre o rigor da política monetária, além de afetar as expectativas para os juros futuros.
Ronal Balena, CEO da MySide e especialista em compra e investimento imobiliário, afirma que o financiamento pode se antecipar a mudanças na Selic por funcionar como um indicador das expectativas. “O financiamento imobiliário reagiu antes de cair a Selic, porque ele é, mais ou menos, um indicador do futuro”, disse.
Balena avalia que, se o mercado considerar responsável a atuação do Banco Central, as condições podem permanecer sem mudanças. Se houver percepção de que o BC está pouco rígido, porém, a curva de juros futuros pode subir novamente e levar os bancos a adaptar suas taxas.
Uma revisão das expectativas para inflação, juros ou risco fiscal também pode provocar novos reajustes nas tabelas de financiamento, segundo o especialista. Nesse caso, a mudança não seria explicada apenas pela Selic. Por isso, a decisão de manter a taxa básica inalterada não elimina a possibilidade de novas alterações no custo do crédito imobiliário.