Impactos da Queda nos Valores das Propriedades Comerciais nos Bancos dos EUA

Os valores em queda das propriedades comerciais estão provocando repercussões significativas no setor bancário americano. Os bancos menores, em particular, têm aumentado a utilização de modificações de empréstimos em seus portfólios de imóveis comerciais, evidenciando uma adaptação a um ambiente econômico desafiador.

Aumento nas Modificações de Empréstimos

Um estudo recente da Moody’s Ratings revelou que os bancos com ativos abaixo de US$ 100 bilhões realizaram modificações em 0,32% de seus empréstimos em imóveis comerciais (CRE) durante os primeiros nove meses do ano. Essa taxa representa um salto considerável em comparação com os aproximadamente 0,1% registrados na primeira metade de 2024.

Embora esse percentual tenha crescido, ele ainda é inferior ao de outros tipos de credores. Para os bancos de médio porte, a participação se situou em 1,93% no mesmo período, enquanto os maiores credores registraram uma taxa de 0,79%. Essa disparidade não indica necessariamente que os bancos menores concederam empréstimos mais vantajosos, mas sim que eles estão sendo mais cautelosos em relação à queda dos valores das propriedades comerciais.

Razões para a Solicitação de Modificações

As modificações de empréstimos são, em geral, solicitadas por proprietários enfrentando dificuldades financeiras, que buscam prolongar prazos de pagamento e adiar obrigações financeiras. O aumento dessas solicitações reflete o crescente estresse no setor de crédito de imóveis comerciais, especialmente em um momento em que um grande volume de empréstimos está se aproximando do vencimento e precisa ser refinanciado.

A Vulnerabilidade dos Bancos Regionais

Bancos regionais estão em uma posição particularmente vulnerável, uma vez que, em anos anteriores, costumavam aceitar pagamentos iniciais mais baixos do que as instituições maiores, antes da elevação das taxas de juros iniciada em 2022. Essa estratégia deixou esses bancos com menos margem para absorver perdas, especialmente considerando a queda de pelo menos 20% nos valores de escritórios e complexos de apartamentos desde seus picos.

Além disso, os maiores credores nos EUA, que passam por rigorosos testes de estresse e supervisão regulatória, têm se preparado melhor para enfrentar possíveis calotes, acumulando reservas financeiras para lidar com empréstimos problemáticos. Segundo Rebel Cole, professor de finanças da Florida Atlantic University, esses bancários estão se saindo melhor em comparação aos bancos menores nesse aspecto.

Desempenho das Ações e Onda de Vencimentos

As preocupações com perdas futuras têm influenciado o desempenho das ações dos bancos menores. Enquanto o Índice de Bancos Regionais KBW viu um aumento de cerca de 17% neste ano, o Índice de Bancos Globais Nasdaq KBW subiu cerca de 30%, destacando a diferença de confiança do mercado em relação a essas instituições.

• US$ 500 bilhões em hipotecas de imóveis comerciais vencerão no próximo ano.
• Uma parte significativa dessas hipotecas deverá entrar em default, com implicações severas para os preços dos imóveis comerciais.
• A expectativa é que vendas de propriedades em dificuldades, conhecidas como “vendas a preços de fogo”, aumentem, pressionando ainda mais os valores do setor.

Alertas dos Reguladores e O Cenário Futuro

Martin Gruenberg, presidente da Corporação Federal de Seguro de Depósitos, alertou sobre as vulnerabilidades em alguns portfólios no sistema bancário, especialmente naqueles relacionados a escritórios e imóveis multifamiliares. A necessidade de monitoramento se faz cada vez mais evidente.

Como destacou Mike Comparato, presidente da Franklin BSP Realty Trust Inc., os empréstimos para imóveis comerciais continuarão a ser um desafio significativo para os REITs hipotecários e a maioria dos bancos por um longo período. Os preços estão sendo negociados em níveis sem precedentes se comparados aos anos anteriores, e muitos credores estão hesitantes em assumir a propriedade de imóveis de escritório para evitar o impacto negativo das flutuações de mercado.

Taxas de Juros e o Desafio de Refinanciamento

Adicionalmente, os recentes cortes nas taxas de juros promovidos pelo Federal Reserve não resultaram em custos de empréstimos mais baixos a longo prazo, dificultando ainda mais para os proprietários refinanciarem suas dívidas de maneira a manter a viabilidade financeira. Isso adiciona uma camada extra de complexidade ao cenário já desafiador.

Capitulação e Metodologias de Superação

De acordo com Robin Potts, diretor de investimentos da Canyon Partners LLC, começa a haver um movimento de capitulação no mercado. Propriedades que não estão gerando receita não podem se manter indefinidamente. A crescente pressão do mercado poderá forçar muitos mutuários a tomar decisões difíceis, levando a uma nova dinâmica no setor.

Pensando no Futuro

À medida que o mercado imobiliário comercial enfrenta esse período de ajuste, torna-se fundamental para investidores, credores e proprietários manterem-se informados e preparados para as mudanças que estão por vir. As lições aprendidas neste ciclo podem fornecer insights valiosos para a recuperação e a reconstrução de um setor mais resiliente.

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