Atualizar o valor de um imóvel para reduzir o Imposto de Renda vale a pena? A Receita Federal, no dia 20, divulgou a Instrução Normativa nº 2.222, que regula a atualização do valor de bens imóveis para pessoas físicas e jurídicas, proporcionando uma taxa de imposto reduzida de 4% para cidadãos individuais e 10% para empresas.
Sem essa atualização, as alíquotas podem variar entre 15% e 22,5% para pessoas físicas, conforme a faixa de valor do imóvel:
- 15% para imóveis de até R$ 5 milhões;
- 17,5% para aqueles entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 20% para imóveis que vão de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões;
- 22,5% para propriedades com valor superior a R$ 30 milhões.
No caso das pessoas jurídicas, a alíquota pode chegar a 34%, dependendo do regime tributário adotado.
Para quem deseja atualizar o valor, é necessário fazer a adesão até 16 de dezembro e quitar o imposto correspondente.
Mas será que vale a pena pagar antecipadamente um imposto de ganho de capital se a venda ainda não aconteceu? Vamos entender melhor essa questão.
Como funciona a atualização do valor do imóvel?
Primeiro, é importante esclarecer que essa atualização é uma opção, não uma obrigação. Portanto, se o proprietário decidir não fazer essa atualização, ele só pagará o imposto sobre o ganho de capital caso venda o imóvel com lucro.
Vamos a um exemplo prático: imagine que um investidor adquiriu um imóvel por R$ 100 mil e acabou vendendo por R$ 500 mil. Nesse cenário, ele obteve um lucro de R$ 400 mil, o que o obrigaria a pagar R$ 60 mil ao governo, considerando uma alíquota de 15%.
No entanto, com a nova lei, mesmo sem ter uma venda agendada, o proprietário pode optar por atualizar o valor para o de mercado e pagar apenas R$ 16 mil, que corresponde à alíquota de 4%.
A princípio, isso parece vantajoso. No entanto, especialistas consultados pela Inteligência Financeira alertam que a situação é mais complexa do que parece.
Atualizar o valor do imóvel nessas condições pode não compensar
José Luis Ribeiro Brazuna, advogado tributarista e sócio do escritório Brazuna, Ruschmann e Soriano Advogados, explica que a verdadeira vantagem da redução só se concretiza se o proprietário mantiver a propriedade do imóvel por pelo menos quinze anos.
Se, por acaso, ele decidir vender o imóvel antes desse prazo, ainda terá que pagar o imposto sobre o ganho de capital, mas com um percentual de redução conforme o tempo decorrido:
| Tempo decorrido entre a venda e a atualização | Redução da alíquota do imposto (%) |
| Menos de 3 anos | 0 |
| Entre 3 anos e 4 anos | 8 |
| Entre 4 e 5 anos | 16 |
| Entre 5 e 6 anos | 24 |
| Entre 6 e 7 anos | 32 |
| Entre 7 e 8 anos | 40 |
| Entre 8 e 9 anos | 48 |
| Entre 9 e 10 anos | 56 |
| Entre 10 e 11 anos | 62 |
| Entre 11 e 12 anos | 70 |
| Entre 12 e 13 anos | 78 |
| Entre 13 e 14 anos | 86 |
| Entre 14 e 15 anos | 94 |
| Acima de 15 anos | 100 |
Como se pode observar, nos primeiros três anos, não há redução no imposto. Se o proprietário decidir vender o imóvel nesse período após ter pago a taxa reduzida de 4%, ele terá prejuízo, tendo que arcar com o imposto de ganho de capital que varia entre 15% a 22,5%.
“É crucial prestar atenção nas implicações da nova lei, especialmente para quem tem planos de vender o imóvel em um curto ou médio prazo”, ressalta o especialista.
A aparente vantagem inicial pode resultar em consequências desfavoráveis
O advogado e fundador da Larafy Contabilidade, Waldir de Lara, compartilha essa opinião. “Uma aparente vantagem inicial pode ter impactos financeiros desfavoráveis, principalmente para quem pretende vender o imóvel antes do prazo de 15 anos”, alerta.
Ele ressalta que antecipar tributos com alíquotas reduzidas deve ser feito com cautela, pois o ganho de capital de uma venda ocorrida antes desse período pode ser tributado de maneira significativa.
À medida que o tempo passa em direção à venda, a alíquota se ajusta de 0% nos primeiros 36 meses até 100% após 180 meses. Assim, vender o imóvel antes do término do prazo pode gerar um ônus inesperado no planejamento financeiro.
“É preciso refletir com cautela, pois antecipar o pagamento de impostos nem sempre representa a melhor solução para conservar e valorizar seu patrimônio”, sugere.
Considerando o valor do dinheiro ao longo do tempo
Francisco Leocádio, professor de Direito Tributário da PUC/SP e sócio do escritório Souza Okawa, complementa que mesmo que o proprietário venda o imóvel depois de 15 anos, aproveitando a redução integral do imposto, o desembolso inicial pode não ser vantajoso.
Para ilustrar, imagine que uma pessoa tenha investido R$ 10 mil em um título do Tesouro Selic em 2009 e retirasse o valor apenas agora, 15 anos depois. Esse investimento teria crescido 284%, transformando R$ 10 mil em R$ 38,4 mil.
“O proprietário deve considerar o valor do dinheiro ao longo do tempo. Se ele optar por pagar o imposto agora, está beneficiando o Estado, e não seu próprio patrimônio”, sugere Leocádio.
Aspectos a considerar antes de optar pela atualização
Antes de decidir se vale a pena atualizar o valor do imóvel, analise os seguintes pontos com cuidado:
- A data de aquisição: Imóveis comprados entre 1970 e 1988 já podem ter isenção do imposto sobre ganho de capital;
- Considere se esse é o único imóvel e se possui um valor inferior a R$ 440 mil. Neste caso, a adesão não é benéfica pelo fato de já gozar de isenção total;
- Se houver intenção de vender o imóvel e adquirir outro dentro de um prazo de 180 dias, a isenção no imposto sobre ganho de capital pode ser garantida;
- Reflita sobre seus planos de venda do imóvel. Se não houver essa intenção no horizonte, não há sentido em pagar antecipadamente um imposto que poderia ser evitado, uma vez que a venda, fato gerador, não acontecerá.
Informações fornecidas pela Agência Brasil
