Investindo em Fundos de Galpões Industriais: Oportunidades e Vantagens Escondidas

Os fundos imobiliários são uma opção cada vez mais popular entre investidores que buscam diversificação e rentabilidade. Enquanto os conhecidos fundos de galpões logísticos dominam o mercado, os fundos de galpões industriais estão começando a se destacar. Neste artigo, vamos explorar as vantagens desse nicho ainda pouco explorado, entender o perfil dos investimentos nesse segmento e discutir as oportunidades que ele pode oferecer, além de compartilhar dicas práticas para quem deseja investir.

O Cenário Atual dos Fundos Imobiliários

Atualmente, o Brasil conta com cerca de 44 fundos dedicados a galpões logísticos, mas quando falamos em galpões industriais, o número é significativamente menor, com apenas três fundos alcançando patrimônios superiores a R$ 300 milhões. Essa diferença é uma clara indicação de que o potencial para crescimento nesse mercado ainda é vasto e pode ser uma oportunidade de ouro para investidores atentos.

O que diferencia os fundos industriais dos logísticos?

Os galpões industriais apresentam características únicas que os tornam atraentes:

• Contratos de locação mais longos: Geralmente, os contratos de galpões industriais são mais extensos do que os logísticos, proporcionando maior estabilidade e previsibilidade de receitas.
• Menor rotatividade de inquilinos: Como as empresas precisam investir alto na adaptação das instalações, elas tendem a se fixar por períodos mais longos, o que reduz a vacância e minimiza os riscos.
• Inquilinos de maior solidez: O setor industrial é frequentemente ocupado por grandes empresas estabelecidas, que oferecem uma camada adicional de segurança financeira para os fundos.

Fundos de Destaque no Mercado

Entre os principais fundos do setor, o FIIB11 se destaca pela sua localização estratégica no Perini Business Park, enquanto o IBBP11 opera o maior complexo industrial da América Latina, localizado em áreas essenciais de São Paulo. Já o XPIN11, gerido pela XP, se foca tanto em investimentos industriais quanto logísticos.

Esses fundos não apenas oferecem oportunidades de valorização, mas também possuem graus diferentes de retorno sobre o valor patrimonial:

• IBBP11: P/VP de 1,16
• XPIN11: Deságio de 0,63

A Nova Demanda por Infraestrutura Industrial Planejada

A crescente procura por infraestrutura industrial também impulsiona o setor. Não se trata apenas de alugar um galpão; as empresas buscam locais que ofereçam facilidades como:

• Restaurantes
• Pátios para caminhões
• Redes de água e esgoto
• Soluções de energia sustentável
• Acomodações para funcionários

Essa infraestrutura adiciona valor aos fundos, não apenas pela qualidade das propriedades, mas pela capacidade de retenção de inquilinos ao proporcionar uma experiência completa.

Práticas de Sustentabilidade em Alta

Outro ponto relevante é a crescente importância das práticas ESG (Ambientais, Sociais e de Governança) na decisão de investimentos. Muitas empresas estão priorizando parcerias com fundos que alinhados a esses princípios, tornando o segmento de galpões industriais ainda mais atrativo para investidores institucionais.

Assim, os fundos que adotam práticas sustentáveis tendem a ter menos concorrência e maior capacidade de atração de inquilinos, criando barreiras de entrada para novos concorrentes no mercado.

Rendimentos e Previsibilidade: O Que Esperar?

Um dos maiores trunfos dos fundos industriais é o tempo de contrato. Geralmente, esses acordos possuem uma duração média de 8,5 anos, o que garante uma maior previsibilidade de receita e estabilidade financeira.

Análise de Mercado

Segundo Felipe Sousa, analista da Eleven Financial, o investimento em galpões industriais é vantajoso porque, ao contrário de outros tipos de imóveis que geralmente têm alta rotatividade, os inquilinos industriais tendem a se fixar por mais tempo devido aos altos custos de adaptação de suas operações nos imóveis.

Empresas de Peso como Inquilinas

A presença de grandes corporações, frequentemente multinacionais, nos galpões industriais, diminui os riscos associados à inadimplência. Com receitas robustas, esses inquilinos são mais propensos a honrar seus compromissos, garantindo um fluxo de renda constante para os fundos.

A carência de infraestrutura industrial adequada no Brasil representa uma grande oportunidade para os fundos que conseguem oferecer não apenas o imóvel, mas um pacote completo de facilidades que atrai inquilinos e cria um diferencial competitivo.

Estrutura Completa de Suporte

Por exemplo, o IBBP11 se diferencia ao oferecer não apenas o espaço físico, mas também suporte em infraestrutura, como centros de dados, redes de energia solar e áreas para lazer. Essa abordagem amplia a atratividade do fundo e fortalece o relacionamento com os inquilinos.

Olhando para o Futuro: Perspectivas do Setor

À medida que o mercado de galpões industriais cresce, também enfrentará alguns desafios, como a sobrecarga em áreas metropolitanas e a necessidade de atender às demandas por sustentabilidade. Contudo, a previsão é que a necessidade por infraestrutura sólida e bem localizada só aumente.

Desse modo, a demanda por fundos de galpões industriais pode continuar em expansão, especialmente considerando a valorização de ativos que têm contratos robustos e localizações estratégicas.

Considerações Finais

Os fundadores de fundos de galpões industriais oferecem uma alternativa valiosa em um cenário econômico volátil. Com um mercado em crescimento e características que favorecem a estabilidade, investir nesse segmento pode ser uma estratégia inteligente para diversificar seu portfólio.

À medida que a infraestrutura industrial continua a se desenvolver no Brasil, as oportunidades dentro desse mercado são vastas. Se você está considerando onde alocar seus recursos, os fundos de galpões industriais merecem sua consideração. Quais suas opiniões sobre esse mercado promissor? Compartilhe seus pensamentos e venham juntos explorar as possibilidades de investimento!