O que são Fundos Imobiliários ?
Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), ou simplesmente, fundo imobiliário, é de forma clara, um “grupo” de investidores que juntam seus patrimônios para investir no setor imobiliário, negociando cotas desses bens e investimentos. Eles são geridos por profissionais especializados em investimentos imobiliários, como gestores, administradores e consultores. Esses profissionais são responsáveis por selecionar os imóveis que farão parte do portfólio do FII e por gerenciar os ativos do fundo.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Além de imóveis os fundos também podem ser constituídos de investimentos em outros tipos de ativos, sendo eles:
Fundos de Tijolo: tem o nome de “Tijolo”, pois tem em seu portfólio investimento direto em imóveis físicos, tal como: lajes corporativas (escritórios), galpões logísticos, hospitais, hotéis, shoppings, dentre outros.
Fundos de Papel: o termo “Papel” é proveniente do fato do fundo investir em títulos de dívidas imobiliárias, como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliária (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Todos esses investimentos citados são títulos de renda fixa, que irão render juros ao fundo. O gestor também pode investir em outros Fundos Imobiliários que trarão renda em forma de proventos. Esse, distribuirá o lucro para os cotistas em forma de dividendos.
Fundo de Fundos: vindo do inglês “Funds of Funds” (FOF), neste gênero o gestor opta por montar uma composição de vários fundos imobiliários, diversificando ainda mais a carteira de investimentos.
Fundos Híbridos: nessa categoria, podem-se encontrar fundos com portfólios nos mais diversos tipos de investimentos, sendo de CRI’s a um shopping e também um hotel. Mesclam a carteira com ativos físicos e financeiros com o objetivo de trazer maior diversificação para sua carteira.
Como escolher o melhor FII para investir?
Antes de investir em um FII, é importante avaliar alguns aspectos, como a qualidade dos imóveis que compõem o portfólio do fundo, a reputação do gestor do FII, a liquidez das cotas e a rentabilidade histórica do fundo.
Além disso, é fundamental conhecer o regulamento do FII, que traz informações importantes como a política de distribuição de rendimentos, as taxas cobradas pelo fundo e os riscos envolvidos no investimento.
Por que não olhar somente o Dividend Yield na hora da compra ?
Dividend Yield é o indicador que mede o rendimento de uma cota do FII com o pagamento de dividendos. Para o investidor, significa a porcentagem de uma cota que ele recebeu em retorno financeiro. A conta a se fazer é simples, deve-se dividir o valor do dividendo pago pelo preço da cota no momento e multiplicá-lo por 100. Assim teremos o dividend yield do papel durante aquele período.
Observar somente esse indicador irá mostrar o valor do retorno financeiro que o investidor teve e, se o investidor busca tal retorno, então por que não visar somente Yield do FII?
Um fundo, por exemplo, pode estar distribuindo dividendos robustos a partir de seu caixa. Há momentos em que os contratos com os inquilinos expiram ou vencem. Assim, os títulos e o FII podem vir a ficar sem receita, sendo esse o motivo para continuar rentabilizando seus cotistas por meio de seu caixa. Porém, esta é uma conta que ao longo do tempo não se fecha, ao ponto de essas economias não conseguirem sustentar a distribuição de proventos. Vacância física e financeira é um ambiente agradável para os cotistas ficarem com medo do destino desse fundo e fecharem suas posições, levando a desvalorização das cotas e consequentemente perda de patrimônio.
Quais são os principais riscos dos Fundos Imobiliários?
Como todo investimento, os Fundos Imobiliários apresentam riscos que devem ser levados em consideração antes de investir. Os principais riscos são:
- Risco de vacância: os imóveis que compõem o portfólio do FII podem ficar vazios por um período, o que reduz a renda gerada pelo fundo.
- Risco de inadimplência: os inquilinos dos imóveis podem deixar de pagar o aluguel, o que pode afetar a rentabilidade do fundo.
- Risco de desvalorização dos imóveis: os imóveis podem perder valor ao longo do tempo, o que pode afetar o valor das cotas do FII.
- Risco de liquidez: as cotas do FII podem não ter uma liquidez imediata, o que pode dificultar a venda das cotas em momentos de necessidade.
Como funciona os Tributos ao investir em FII?
Nos FIIs, toda operação com lucro realizado é tributada. Não há diferenciação, como no mercado acionário, entre operações normais e de daytrade. A alíquota recolhida é de 20% sobre o lucro obtido e deve ser paga até o último dia útil do mês, por meio da DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). Eventuais prejuízos podem ser compensados, por exemplo: caso o investidor venda o fundo “AAAA11” com 10% de prejuízo e o fundo “BBBB11” com 7% de lucro, então o prejuízo acumulado amortizará o lucro proporcionalmente. Nesse caso, como não houve lucro, não será devido o imposto. Mesmo assim, o investidor ainda deve fazer a declaração anual desse investimento.
Diversificando com Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são uma opção interessante para quem busca diversificar sua carteira de investimentos e obter renda passiva por meio de investimentos em imóveis. É importante avaliar os riscos envolvidos nesse tipo de investimento e escolher o FII que melhor atenda às suas necessidades e objetivos financeiros.
Ao investir em Fundos Imobiliários é fundamental realizar uma boa análise, levando em consideração vários indicadores, tais como: liquidez diária, preço sobre o valor patrimonial (P/VP), vacância física e financeira e o Dividend Yield, para garantir um melhor retorno do patrimônio investido e a segurança do investimento. Com uma estratégia bem definida e uma boa escolha, os FIIs podem ser uma ótima opção para diversificar seus investimentos e obter bons retornos financeiros a longo prazo.
