TRXF11: Venda Estratégica e Perspectivas de Crescimento
A Conquista de um Ativo Valioso
O fundo imobiliário TRXF11 acaba de realizar uma transação significativa, liquidando um ativo de varejo que estava locado ao Assaí em Goiânia por R$ 89 milhões. Essa venda está em linha com a avaliação mais recente do imóvel, que apresenta uma área bruta locável de 17.354 m². O contrato de locação atual é atípico e se estende até junho de 2035, o que oferece uma previsibilidade de receitas e estabilidade ao portfólio do fundo.
Essa transação foi estruturada para incluir pagamentos à vista, além de parcelas semestrais que serão corrigidas pelo IPCA. Esse detalhe é crucial porque ajuda a preservar o valor real do fluxo financeiro para o vendedor, garantindo uma estabilidade que é essencial em tempos de incerteza econômica.
Detalhes da Venda
- Valor da venda: R$ 89 milhões
- Área bruta locável: 17.354 m²
- Prazo do contrato de locação: até junho de 2035
- Estrutura de pagamento: à vista e parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA
Como a Venda Afeta o Portfólio do TRXF11
O ativo vendido estava integrado ao portfólio do TRXB11, um fundo que possui controle gerencial sob o TRXF11. Com o objetivo de reduzir sua alavancagem financeira, o fundo destinou R$ 48,6 milhões à Bari Securitizadora para quitar o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) referente à aquisição inicial do imóvel. Outro montante de R$ 4,4 milhões também está programado para pagamento em breve, visando uma estratégia de redução do custo de capital e dos riscos financeiros envolvidos.
Fluxo de Pagamentos
- Total pago à Bari Securitizadora: R$ 48,6 milhões
- Próximos pagamentos: R$ 4,4 milhões
- Saldo restante: R$ 36 milhões, a serem pagos em três prestações semestrais
Durante esse intervalo, o fundo TRXB11 continuará a receber aluguéis proporcionais até maio de 2026, quando ocorrerá o vencimento da primeira parcela. A operação apresenta um cap rate anual de 7,65%, que é um indicador positivo para o setor de varejo alimentar.
Expectativas de Lucro e Retorno
A TRX Investimentos destacou que os termos da negociação são coerentes com o mercado atual, reforçando a abordagem disciplinada em relação à alocação de ativos. Para o TRXB11, as projeções indicam um lucro em torno de R$ 19 milhões, o que se traduz em aproximadamente R$ 5,07 por cota. Além disso, a taxa interna de retorno esperada é de 15% ao ano, equivalente a cerca de 145% do CDI para o período em questão.
Projeções:
- Lucro estimado (TRXB11): R$ 19 milhões
- Lucro por cota: R$ 5,07
- Taxa interna de retorno: 15% ao ano
Para o TRXF11, a previsão de ganho é de aproximadamente R$ 0,58 por cota, mantendo-se a expectativa de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. Essa conclusão do desinvestimento não só fortalece a geração de caixa, mas também contribui para uma redução na alavancagem e a reciclagem de capital, que pode ser utilizada para novas oportunidades.
Oportunidades à Vista
Nos últimos dias, o TRXF11 anunciou iniciativas de expansão que podem impactar positivamente sua estratégia de crescimento. Entre as novas frentes de aquisição, destacam-se:
- 14 agências bancárias locadas à Caixa e ao Santander
- Quatro ativos do Grupo Mateus (GMAT3)
- O complexo logístico Citlog Sul de Minas 3
- Sete imóveis de varejo do Grupo Atacadão em sale and leaseback
Se todas essas operações forem concretizadas, o portfólio do TRXF11 poderá ampliar-se para 101 propriedades, abrangendo mais de 1 milhão de m² de ABL (Área Bruta Locável). Essa estratégia visa alinhar vendas com ganhos de capital, distribuição extraordinária de dividendos e alocação em ativos com contratos de longo prazo. Esse movimento fortalece a resiliência operacional e a previsibilidade da renda do fundo.
Vantagens das Novas Aquisições
- Diversificação: A ampla gama de imóveis em diferentes setores.
- Estabilidade financeira: Contratos de longo prazo que garantem renda contínua.
- Aumento do portfólio: Expansão significativa que afeta positivamente a captação de receitas.
Reflexões Finais
As recentes movimentações do fundo TRXF11 transmitem uma mensagem clara: a busca por eficiência, segurança e crescimento no setor de imóveis. As decisões tomadas não se limitam apenas a números; elas refletem uma estratégia bem pensada para enfrentar um mercado dinâmico e, muitas vezes, imprevisível.
Para os investidores, observações quanto a esse movimento são essenciais. Vale a pena ficar atento a como essas estratégias se desdobrarão nos próximos meses e como elas podem impactar o desempenho geral do fundo. Deixe suas opiniões e questionamentos nos comentários! O que você acha das últimas movimentações do TRXF11?
