SNEL11: A Nova Perspectiva dos Fundos Imobiliários e a Questão do P/VP

O mundo dos investimentos está em constante evolução, e um dos temas que mais atrai atenção atualmente é o dos fundos imobiliários, especialmente aqueles que investem em energia limpa. Um exemplo notável é o SNEL11, um fundo imobiliário gerido pela Suno Asset, que se destaca pela gestão de usinas solares. Este fundo não só é atrativo para investidores que buscam novas formas de retorno, como também desafia normas de avaliação tradicionais, principalmente a relação P/VP (preço sobre valor patrimonial).

Compreendendo o SNEL11 e a Relação P/VP

A relação P/VP é uma métrica bastante utilizada para determinar se um ativo está caro ou barato. A lógica é simples: divide-se o valor de mercado de um fundo pelo seu valor patrimonial por cota. Se o resultado é superior a 1, indica que o fundo está em uma faixa de sobrepreço; se estiver abaixo de 1, sugere uma oportunidade de compra "descontada". No entanto, essa análise pode ser simplista, especialmente para fundos com modelos de geração de valor que vão além do tradicional ativo imobiliário.

Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, argumenta que a métrica não reflete a atratividade econômica real do fundo. A chave é o retorno que esse fundo pode oferecer ao investidor, e não apenas o seu valor contábil. Ele afirma que, ao considerar o SNEL11, observar apenas o P/VP é uma abordagem técnica e conceitualmente equivocada.

O Valor Patrimonial do SNEL11

O valor patrimonial do SNEL11 é baseado no custo histórico dos ativos, ou seja, o que foi realmente pago pelas usinas solares. Isto não leva em conta a capacidade de geração de caixa desses ativos. Uma analogia adequada é comparar isso à avaliação de uma hidrelétrica com base no custo dos materiais utilizados em sua construção, ignorando o potencial significativo de geração de receita que ela pode proporcionar.

As avaliações dos ativos de fundos como o SNEL11 são reavaliadas anualmente por empresas especializadas, como exigido pela regulação do mercado de FIIs. Guilherme Barbieri, head do SNEL11, destaca que na primeira emissão, as usinas foram avaliadas por auditoria independente, e os laudos mostraram que os ativos realmente valem mais do que o custo histórico.

SNEL11 x P/VP: A Importância da Análise Crítica

Por que o P/VP é Irrelevante?

O que realmente deve interessar ao investidor é o retorno implícito que o preço de mercado oferece, expresso pela taxa interna de retorno (TIR) e pelo dividend yield. Com distribuições recentes de R$ 0,10 por cota ao mês, o SNEL11 atualmente apresenta um dividend yield anual real de 14,74%, impressionantemente robusto, especialmente em um ambiente de investimentos que enfrenta desafios.

Exemplo Prático

Para ilustrar a atratividade do SNEL11, considere que em 15 de maio de 2024, suas cotas estavam sendo negociadas a cerca de R$ 8,60, enquanto seu valor patrimonial contábil era de R$ 8,10. Isso significa que os investidores estavam comprando o fundo a um prêmio de 6,2%. Mesmo assim, a taxa de retorno real ainda se mostrava significativamente superior à média do setor.

Guilherme Barbieri enfatiza que este nível de retorno é raro. Contratos longos atrelados à inflação nas usinas solares proporcionam um fluxo de caixa estável e significativo, algo difícil de ser encontrado nos mercados atuais.

Novos Paradigmas para os FIIs

Mais do que uma simples provocação às normativas tradicionais de avaliação, a postura da Suno Asset representa um chamado à reflexão e à sofisticação analítica nos investimentos. Em tempos de juros reais elevados, é fundamental não se deixar levar apenas por métricas como o P/VP que podem não capturar a totalidade do valor de um fundo.

Refinando a Análise

Investidores devem ser incentivados a olhar para além das métricas tradicionais e focar em como um determinado ativo pode gerar valor real. Quando se trata do SNEL11, essa análise se torna ainda mais crucial, uma vez que ele representa uma nova fase na indústria de fundos imobiliários, onde projetos de infraestrutura e energia limpa têm um papel de destaque.

A Mensagem Final

Por fim, o SNEL11 não é apenas um fundo que se destaca no setor, mas um símbolo da transformação que está ocorrendo. A superação da dependencia do P/VP é um passo importante para uma indústria mais madura e menos míope. Essa mudança pode proporcionar aos investidores uma nova perspectiva sobre retornos e possibilidades de investimento.

Ao refletir sobre o futuro dos fundos imobiliários, pergunte-se: você está pronto para olhar além do P/VP e explorar as oportunidades que novas abordagens podem oferecer? A inovação está no ar, e é hora de se adaptar às novas realidades do mercado. Compartilhe suas reflexões e considerações nos comentários a seguir!