Mercado de Galpões Logísticos: Um Cenário em Ascensão

Nos últimos três anos, o setor de galpões logísticos de alto padrão no Brasil passou por uma valorização impressionante de 34% por metro quadrado (m²). Esse crescimento vem acompanhado de um dado que não se via desde 2016: a taxa de vacância caiu para 8,1% no primeiro trimestre de 2025. Esses números, fornecidos pela Colliers, uma renomada multinacional em serviços imobiliários, oferecem uma visão clara sobre o atual estado desse mercado dinâmico.

A Demanda Superando a Oferta

De acordo com o último relatório de mercado, a busca por espaços logísticos durante esse período foi duas vezes maior do que os novos galpões entregues. Essa discrepância entre oferta e demanda resultou em uma significativa redução da vacância no setor.

Expansão de Infraestrutura

Para atender a essa crescente demanda, o Brasil está se preparando para adicionar 2 milhões de m² de área construída até o final de 2025, somando-se aos 28 milhões de m² já disponíveis. Esse aumento representa um cenário extremamente positivo para o setor, especialmente após o fechamento de 2024 com a taxa de vacância abaixo de 10% pela primeira vez, conforme a pesquisa da Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL).

Novos Espaços em Aumento

No primeiro trimestre deste ano, as novas locações atingiram mais de 1 milhão de m², com a maior concentração (70%) nos estados de São Paulo e Minas Gerais. Durante o mesmo período, o Brasil incorporou 350 mil m² de novo estoque, com os estados que mais contribuíram para essa expansão sendo:

• Pernambuco: 139 mil m²
• Minas Gerais: 54 mil m²
• Santa Catarina: 53 mil m²

Esse crescimento não é apenas um número; representa uma clara tendência de um mercado mais robusto e preparado para atender as demandas logísticas de empresas em expansão.

O Que Impulsiona essa Alta?

As empresas, cada vez mais, buscam se destacar no mercado por meio da agilidade nas entregas. Isso exige galpões estratégicos, que estejam próximos aos centros consumidores. Paula Casarini, CEO da Colliers Brasil, destaca que a localização dos galpões está se tornando um diferencial competitivo.

Pressão e Valorização dos Preços

A alta demanda por galpões logísticos levou à valorização de 34% nos preços do m², com uma média de R$ 29,2/m²/mês em todo o país. Essa tendência é especialmente perceptível em áreas próximas a grandes centros urbanos, portos e rodovias. Os preços, por sua vez, variam consideravelmente:

• São Paulo: o custo médio é de R$ 32,5/m²/mês.
• Sergipe: possui os valores mais acessíveis, com R$ 22/m²/mês.

Regiões adjacentes à capital paulista, como Guarulhos e Grande ABC, também apresentam preços acima de R$ 30/m²/mês, trazendo uma perspectiva interessante para investidores e empresários.

O Que Está Por Trás da Alta?

A combinação de uma oferta limitada em certas áreas, altos custos de construção e dificuldade em encontrar terrenos próximos a centros urbanos está pressionando os preços para cima. Casarini menciona que, além do tradicional eixo Rio-São Paulo, estados como Minas Gerais, Espírito Santo, Santa Catarina, Bahia e Pernambuco estão emergindo como novos polos logísticos, graças à sua infraestrutura de transporte e à crescente demanda regional.

O Impacto nos Fundos Imobiliários

Esse aumento na valorização dos galpões logísticos é um reflexo direto na performance dos fundos imobiliários. Quando o preço do m² sobe, o valor dos ativos que os fundos mantêm também tende a aumentar, resultando em um cenário de valorização patrimonial.

No primeiro trimestre deste ano, destacaram-se duas grandes operações envolvendo fundos imobiliários, que adquiriram portfólios logísticos. Um dos negócios foi a compra de galpões em localidades estratégicas como Cajamar e Ribeirão Preto, totalizando R$ 1 bilhão, com um cap rate estimado em 11%.

Outra operação mais robusta envolveu investimentos de R$ 1,1 bilhão em empreendimentos localizados em Manaus, Rio de Janeiro e Cajamar.

O que os Investidores Buscam?

Os investidores estão cada vez mais buscando galpões logísticos modernos, bem localizados e com gestão eficiente. Casarini aponta que essa tendência se fortalecerá tanto no curto quanto no médio prazo, colocando os fundos imobiliários logísticos como protagonistas nesse cenário crescente.

Alta Demanda: O Que Esperar?

A combinação de uma valorização contínua do m² e uma taxa de vacância baixa reflete não apenas fatores estruturais, mas também mudanças de comportamento no consumo e na logística. Com a expansão do consumo e uma demanda por entregas rápidas, as empresas estão buscando alterar suas cadeias logísticas para maior eficiência.

Preparando-se para o Futuro

Adicionalmente, o mercado está observando um movimento de descentralização dos centros de distribuição, em resposta a essa nova dinâmica. As empresas estão cada vez mais integrando soluções omnichannel, exigindo uma logística que acompanhe a velocidade e a complexidade dos novos canais de venda.

Mudanças na Malha Logística

Outros fatores que têm influenciado a valorização do m² incluem:

• Mudanças na malha logística, tornando-a mais próxima de modais de transporte diversificados.
• Aumento nos custos de construção e capital.

Como resultado, cidades médias fora dos grandes centros estão se consolidando como novas opções logísticas, atraídas por uma melhor conectividade e custos competitivos.

Conclusão

À medida que o setor de galpões logísticos continua a se expandir, as oportunidades se tornam cada vez mais atrativas para investidores e empresas. A agilidade na entrega e a busca por eficiência na logística estão moldando um futuro promissor para a indústria.

Como você vê a evolução desse mercado? Quais mudanças acredita que são mais impactantes? Compartilhe suas reflexões e vamos continuar essa conversa!