Fundos Imobiliários: Resiliência em Tempos de Desafios

O universo dos fundos imobiliários (FIIs) tem demonstrado uma impressionante resistência em um contexto de investimentos que não é nada amigável. Com a Selic atingindo 15%, o maior percentual em quase duas décadas, muitos poderiam prever um desaquecimento nesse segmento. No entanto, informações do mercado revelam que houve uma captação robusta, totalizando cerca de R$ 18 bilhões em emissões de cotas. Além disso, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) continua a flutuar próximo de suas máximas históricas, mesmo diante da iminente tributação dos dividendos.

As Mudanças no Mercado e o Novo Perfil do Investidor

Segundo Marcos Baroni, professor e especialista em FIIs, o mercado passou por um processo de purgação nos últimos meses. A partir de setembro, momento em que o Copom iniciou o ciclo de alta da Selic, o IFIX sofreu um retrocesso que durou cinco meses, impactando os preços dos fundos listados na bolsa.

Baroni observa que essa turbulência fez com que muitos investidores com uma visão de curto prazo deixassem o mercado, abrindo espaço para um novo perfil de investidor. “Estamos vendo um público mais maduro e sofisticado, que entende melhor as características desse tipo de investimento”, afirma ele.

A perspectiva de que os juros não permanecerão altos para sempre também é um fator que atrai esses investidores. As projeções estão começando a sugerir uma queda nos juros futuros a partir de 2026, criando um cenário favorável para os FIIs. “Os fundos, que hoje estão sendo negociados a preços baixos, estão atraindo o investidor de longo prazo”, ressalta Baroni em entrevista recente à CNN.

Descontos e Oportunidades

Outro ponto destacado por Baroni é que, mesmo em um cenário de alta, muitos fundos imobiliários continuam sendo negociados a preços abaixo do valor patrimonial. Muitos desses ativos apresentam o que é chamado de “duplo desconto”.

• O que é duplo desconto? Isso ocorre quando o ativo é avaliado com uma taxa de juros de referência mais alta, resultando em uma avaliação inferior ao seu valor real.
• Se o cenário econômico mudar nos próximos 12 a 18 meses, valorizações significativas no patrimônio podem contribuir para reduzir esses descontos.

Baroni também menciona a evolução dos produtos no mercado. “Os FIIs de papel, por exemplo, são uma excelente alternativa, oferecendo rentabilidade atrelada ao CDI, o que ajuda a minimizar os efeitos da alta da Selic”, acrescenta. Para o investidor final, essa é uma oportunidade de obter retornos superiores à taxa Selic, incorporando um prêmio implícito.

A Importância Crescente dos FIIs no Mercado Imobiliário

Durante a mesma entrevista, Baroni abordou o crescente reconhecimento dos FIIs como fundamentais para o financiamento do mercado imobiliário, especialmente através da negociação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

“Os FIIs têm um papel transformador, oferecendo soluções alternativas para grandes investidores, especialmente aqueles que buscam valorizar seus imóveis e operações dentro do mercado”, afirma ele.

Essa dinâmica permite negociações mais robustas e maduras, nas quais os fundos adquirem imóveis em troca de cotas, gerando um ciclo positivo de crescimento no setor de fundos imobiliários, mesmo em um cenário de altas taxas de juros.

Perspectivas Futuras: Tributação e Crescimento Sustentável

Com a relevância dos FIIs em mente, Baroni comentou sobre a possível mudança na tributação dos dividendos, conforme proposto pela Medida Provisória 1303, que ainda precisa ser discutida no Congresso. Essa proposta poderia impactar não apenas os FIIs, mas também ativos relacionados ao agronegócio.

“Acredito que o bom senso vai prevalecer, já que estão tentando tributar setores que impulsionam o crescimento do país, como o imobiliário e o agronegócio”, conclui Baroni. “O Congresso reconhece a importância desses fundos de investimento, que são vitais para irrigar o crédito privado em todo o Brasil”.

Por todas essas razões, os fundos imobiliários continuam a ser uma opção atrativa mesmo em tempos de incerteza econômica. A adaptação dos investidores, a evolução do mercado e as possíveis mudanças regulamentares são fatores que, juntos, prometem moldar o futuro deste setor. Ao considerar a dinâmica dos FIIs, é importante refletir sobre como essa classe de ativos pode se encaixar na sua estratégia de investimento. Quais são suas expectativas em relação ao mercado imobiliário? Compartilhe suas opiniões e vamos continuar essa conversa!