FII Experience 2025: Um Mergulho no Futuro dos Fundos Imobiliários

No dia 22 de fevereiro de 2025, a Suno promoveu o FII Experience, o maior evento dedicado às discussões sobre o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil. Com a presença de especialistas, investidores e representantes das gestoras mais influentes do país, o encontro se tornou um excelente espaço para debater não apenas as condições gerais do setor, mas também as particularidades de cada segmento.

O Cenário Atual dos FIIs

Desempenho e Desafios

Durante a conferência, um dos assuntos mais debatidos foi o comportamento dos FIIs de papel. Apesar de muitos desses fundos estarem oferecendo dividendos robustos, acima de 1% ao mês, os preços das cotas continuam apresentando um desconto em relação ao valor patrimonial. Rodrigo Possenti, da Fator, gestora do fundo VRTA11, comentou que o crescimento do mercado desde 2017 gerou operações de alto retorno que, muitas vezes, não contavam com uma estruturação adequada, resultando em problemas de inadimplência que abalaram a confiança dos investidores.

O atual cenário de alta da Selic também tem atraído muitos investidores para a renda fixa, contribuindo para essa desconfiança e os preços ameaçadores das cotas dos FIIs.

Estratégias para Mitigar Riscos

Por outro lado, Artur Camargo, da gestora Éxes, responsável pelo EXES11, enfatizou a importância de reduzir os riscos de inadimplência, um desafio comum a todos os setores do mercado financeiro. Ele compartilhou que a criação de uma securitizadora interna permitiu à sua gestora monitorar de perto as operações e antecipar problemas antes que se tornassem grandes.

Investimentos em Shopping Centers

Um Olhar a Longo Prazo

O painel também trouxe à tona a visão do portfolio manager da XP Asset, Pedro Carraz, sobre os shoppings. Ele destacou que, para investimentos de longo prazo, a análise cuidadosa de bons ativos é essencial. Carraz defendeu que o XPML11 não hesita em adquirir propriedade a preços mais elevados, considerando que, a longo prazo, essas decisões podem resultar em bons retornos.

Rafael Teixeira, gestor de Real Estate da Vinci Compass, que opera com o fundo VISC11, observou que os shoppings têm demonstrado resiliência desde o fim da pandemia, com aumento na receita e queda na vacância. Ele sugeriu que o desconto atual das cotas em relação ao valor patrimonial certamente se resolverá conforme a Selic comece a cair.

Inovações e Tendências no Mercado

Troca de Cotas por Imóveis

Uma das inovações apresentadas durante o evento foi a possibilidade de troca de cotas novas por imóveis, uma saída criativa em tempos de juros altos e liquidez reduzida. Gabriel Barbosa, da gestora TRX, responsável pelo TRXF11, mencionou que essa prática está sendo bem recebida no mercado, principalmente por proprietários que desejam se tornar investidores. Essa nova abordagem sugere um amadurecimento do mercado e uma busca por soluções mais dinâmicas.

Perspectivas dos Gestores

Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, que opera com mais de 20 FIIs, afirmou que a pressão do mercado forçou as gestoras a encontrar soluções inovadoras para a captação de recursos. Essa dinâmica demonstra um amadurecimento necessário, mas ressalta a importância de selecionar criteriosamente os ativos a serem adquiridos.

Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros Capital, apresentou seu ponto de vista sobre as trocas de cotas como uma estratégia para consolidar fundos e adquirir ativos de FIIs monoativos, que tendem a perder relevância no longo prazo.

Mudanças no Perfil dos Imóveis

Adaptabilidade e Recuperação de Investimentos

Durante o debate sobre renda urbana, muitos gestores comentaram a flexibilidade necessária na modificação dos imóveis. Alexandre Rodrigues, da Rio Bravo, exemplificou como o fundo RBVA11 conseguiu triplicar o valor de um imóvel ao transformá-lo de banco em supermercado. Essa capacidade de adaptação pode ser crucial para maximizar o retorno sobre o investimento e romper com a rigidez dos contratos tradicionais.

Gustavo Asdourian, CEO da Guardian, relatou um projeto potencial para requalificação de um terreno ocupado pelo Pão de Açúcar, transformando-o em um edifício residencial, tudo enquanto a loja continua operando. Essa abordagem mostra como é possível inovar sem causar grandes interrupções.

Desafios na Conversão em Data Centers

Fábio Carvalho, da Alianza, compartilhou experiências sobre a conversão de imóveis em Data Centers, uma tarefa que pode ser complexa devido às exigências específicas do setor. O fundo ALZR11 foi pioneiro nesse segmento, destacando que, embora o preço pago por essas propriedades possa ser alto, as demandas técnicas muito detalhadas exigem um planejamento cuidadoso.

Reflexões Finais

O FII Experience 2025 não apenas destacou os desafios enfrentados pelos investidores e gestores de FIIs, mas também evidenciou a adaptabilidade e inovação necessárias para navegar por um mercado em constante mudança. O evento mostrou que, mesmo diante de incertezas, há uma gama de oportunidades para aqueles que conseguem se ajustar.

Com os debates sobre troca de cotas, mudanças de imóveis e estratégias para a mitigação de riscos, fica claro que o futuro dos FIIs está em mãos confiantes e criativas. À medida que nos movemos em direção a um cenário econômico potencialmente mais favorável, a resiliência e a capacidade de adaptação serão as chaves para o sucesso.

Convidamos você a refletir sobre essas discussões e, quem sabe, compartilhar suas impressões. Como você enxerga o futuro dos FIIs? Suas opiniões são importantes para enriquecer essa conversa!