FIIs
O IFIX, o índice mais relevante dos fundos imobiliários da Bolsa de Valores brasileira, registra uma queda de 4,48% em agosto até o dia 20. Caso essa tendência se mantenha até o fim do mês, será o quarto ciclo consecutivo em que o indicador fica negativo.
Essa situação reacendeu a discussão entre os investidores: é melhor aproveitar os preços em queda ou esperar por sinais de recuperação? Sidney Angulo, um experiente investidor e empresário do setor imobiliário, acredita que a resposta não está nas oscilações de preços, mas nas mudanças fundamentais de cada FII.
Durante uma conversa com o professor Marcos Baroni, Angulo compartilhou que continua a investir em fundos imobiliários, mas sem se deixar levar por compras automáticas apenas por conta de quedas nos preços. “Não compro indiscriminadamente. Na verdade, analiso como está a situação do mercado”, enfatizou. Para assistir a conversa completa, acesse o vídeo no canal do Professor Baroni: veja aqui.
Entendendo a Queda dos Fundos Imobiliários
Um aspecto crucial desse debate é a diferença entre o preço das cotas na Bolsa e os ativos que sustentam essas cotas nos fundos imobiliários. Segundo Angulo, muitos dos recentes movimentos de preços são influenciados pela percepção de risco, reavaliações de patrimônio e fatores políticos que aumentam a aversão ao investimento no Brasil.
É importante ressaltar que, mesmo com a queda das cotas, isso não significa que os imóveis em questão estejam perdendo valor. “Embora as cotas estejam em queda, os imóveis mantêm seu valor”, afirmou Angulo.
Baroni complementou que, embora o risco em certos casos tenha realmente aumentado, a correção de preços pode impactar fundos que não estão diretamente relacionados aos fatores que causaram a preocupação no mercado. Isso pode pressionar até mesmo fundos considerados mais conservadores, enfatizando a necessidade de uma análise cuidadosa em cada situação.
Assim, a questão essencial muda de “quanto a cota caiu?” para “o que realmente mudou no fundo imobiliário?”, priorizando a análise dos fundamentos em meio ao clima do mercado.
É Hora de Investir em Fundos Imobiliários?
Na visão de Angulo, a queda dos preços pode criar oportunidades, mas essa não deve ser a única razão para uma nova alocação de recursos. O investidor se considera um defensor de prazos mais longos para suas aplicações. “Investir em fundos imobiliários é uma estratégia de ‘buy and hold’. Eu compro para 10, 15 anos”, explicou.
Esse tipo de abordagem exige a disposição de enfrentar períodos de altas e baixas nas cotas ao longo do tempo. Para aqueles que buscam ativos sem oscilações, Angulo ressalta que os FIIs vão sofrer variações de mercado como qualquer outro ativo listado.
Portanto, a análise precisa ir além das flutuações de curto prazo. Alguns aspectos importantes a considerar incluem:
- Qualidade e localização dos imóveis;
- Operação dos ativos e saúde financeira dos locatários;
- Capacidade da gestão do fundo em executar suas estratégias.
As visitas técnicas à propriedade, promovidas por Baroni, são um exemplo valioso dessa avaliação mais próxima. Conhecer os ativos pessoalmente pode ajudar a entender melhor a operação, os equipamentos e a importância do local para os inquilinos — informações que muitas vezes não estão visíveis apenas à observação do preço pela corretora.
Riscos e Diversificação nos Fundos Imobiliários
Apesar de os imóveis servirem como lastro, os riscos continuam existindo e Angulo enfatizou esse ponto em sua conversa. “Fundo imobiliário também possui riscos. É assim que funciona”, afirmou com firmeza.
Diante desse cenário, a diversificação surge como uma prática prudente. Para compor uma carteira equilibrada, Angulo recomenda evitar ter mais de 5% do capital concentrado em um único fundo. No entanto, ele mesmo admite que sua própria carteira é mais concentrada em FIIs, reforçando a necessidade de cada investidor ajustar sua própria alocação.
Portanto, a avaliação apresentada durante a conversa vai além de enxergar cada queda de preço como uma oportunidade. O essencial é discernir entre reduções de preço causadas pelas oscilações do mercado e aquelas que revelam uma deterioração real dos fundamentos dos ativos.
Em tempos de pressão sobre o IFIX e sobre as cotas dos fundos imobiliários, reconhecer quando as quedas são meros reflexos de movimentos do mercado pode ser mais relevante do que tentar prever quando o mercado tocará o fundo ou começará sua recuperação. A ênfase deve ser colocada na análise cuidadosa dos portfólios, levando em conta os riscos, a gestão e a sustentabilidade dos fluxos de receita ao longo do tempo.