FIIs
Nesta quarta-feira, 24, o fundo de investimento imobiliário TRXF11 fez um anúncio que promete movimentar o mercado. O fundo revelou a realização de diversas operações, totalizando cerca de R$ 1,79 bilhão. Essas movimentações abrangem atuação em shopping centers, empreendimentos logísticos e ativos corporativos, mostrando uma diversificação estratégica no setor.
Os acordos estão em diferentes estágios de evolução. Uma das operações já foi concluída, outra está utilizando instrumentos financeiros para a aquisição de ativos, e a terceira depende do cumprimento de certas condições para finalização.
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Aquisições em Shopping Centers Associados à Iguatemi
A operação mais relevante envolve um compromisso de compra de participação em cinco shoppings que pertencem ao grupo Iguatemi, totalizando R$ 876,15 milhões. O TRXF11 negociou a aquisição de:
- 35,55% do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre (RS);
- 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP);
- 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, em Ribeirão Preto (SP);
- 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, em São José do Rio Preto (SP);
- 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, em Novo Hamburgo (RS).
Desta quantia, R$ 569,50 milhões serão pagos na finalização do negócio, sendo que R$ 219,04 milhões serão em dinheiro, enquanto até R$ 350,46 milhões poderão ser pagos com créditos relacionados à subscrição das cotas do TRXF11 pelos antigos proprietários.
Os R$ 306,65 milhões restantes serão divididos em duas parcelas, que devem ser quitadas em até 12 e 24 meses após o fechamento, com atualização pela Taxa DI. Vale lembrar que essa operação já recebeu a aprovação do CADE.
Após a conclusão da transação, a Iguatemi (ou outra empresa do seu conglomerado) continuará a gestão e administração dos shoppings adquiridos.
Participação em Empreendimentos Logísticos
Uma outra parte da movimentação do TRXF11 envolve cerca de R$ 578,33 milhões na compra de participações em três empreendimentos logísticos, somando 295,1 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Deste total, cerca de 147,6 mil metros quadrados representam a participação adquirida.
A primeira aquisição ocorre em Itapeva (MG), onde o fundo terá 50% do Condomínio Log Itapeva, que conta com 59,3 mil metros quadrados de ABL e já está locado para a Petlove, por meio de um contrato que se estenderá até setembro de 2033.
A segunda aquisição será de 50% no CLCR 01, localizado em Cariacica (ES). Esse complexo oferece 113,6 mil metros quadrados de ABL e possui locatários como Azzas, Suzano, Whirlpool e Supporte, em contratos típicos e atípicos.
Por fim, o fundo também fará um investimento em um projeto em desenvolvimento em São Sebastião da Bela Vista (MG), onde terá participação de 50% em um empreendimento com previsão de 122,2 mil metros quadrados de ABL, destinado ao Mercado Livre, com contrato built-to-suit de 12 anos. As entregas estão planejadas para ocorrer em duas etapas entre o final de 2027 e o início de 2028.
Durante a construção, o vendedor garantirá uma renda mínima ao TRXF11, correspondente a um cap rate de 8,5% ao ano. As datas esperadas para a entrega são novembro de 2027 e janeiro de 2028.
Movimentação de R$ 340,25 milhões em Ativos Corporativos
Por último, o TRXF11 finaliza um acordo de R$ 340,25 milhões referente a ativos corporativos em São Paulo. Contrário às outras operações, esta foi plenamente cumprida e efetivada.
Essa operação consistiu na transferência da posição de comprador para o Hedge Renda Corporativa FII, que originalmente seria do TRXF11. Em troca, o fundo integralizou cotas desse novo FII, tornando-se cotista na operação.
No portfólio do Thera Corporate, o fundo adquirirá dez unidades da Torre 3, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini. A divisão dos valores inclui uma parcela inicial de R$ 95,33 milhões e uma final de R$ 154,01 milhões, sendo que o saldo deve ser quitado até outubro de 2033 com correção pela variação positiva do IPCA e juro de 9,2% ao ano.
O usufruto do Edifício Morumbi envolveu R$ 30,30 milhões. A operação também considera quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, que totalizam R$ 35,30 milhões na parcela inicial e R$ 25,31 milhões na final, a ser paga também em outubro de 2033, corrigida pelo IPCA e com juros de 9,2% ao ano.
Com essas novas transações, o TRXF11 está ampliando sua presença em diferentes segmentos do mercado imobiliário. Em sua carteira de ativos logísticos, considerando aquisições e vendas já anunciadas, a expectativa é de um portfólio diversificado com 128 imóveis situados em 68 cidades e 19 estados, totalizando aproximadamente 2,04 milhões de metros quadrados de ABL.