O fundo imobiliário JSRE11 liderava as perdas entre os FIIs do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) nesta segunda-feira (26), em meio à alta dos juros futuros após o resultado do segundo turno das Eleições 2026, que contrariou as apostas do mercado. Por volta das 13h20, as cotas recuavam 14,21%, a R$ 61,26, com volume negociado de R$ 4,27 milhões.
O volume já superava a média diária de R$ 2,7 milhões registrada em setembro. Com o recuo, o fundo devolveu a valorização acumulada em outubro, período em que as cotas chegaram a cerca de R$ 71, e voltou a um patamar próximo do fechamento de setembro, quando valiam R$ 61,05.
Juros pressionam fundos imobiliários
A queda do JSRE11 ocorreu em um dia de forte ajuste nos ativos brasileiros. Perto das 13h, o IFIX recuava 5,97%, aos 3.752 pontos. A disparada dos juros futuros de longo prazo pressionava o conjunto dos fundos imobiliários, com impacto mais acentuado nos fundos de escritórios.
O JSRE11 concentra imóveis corporativos de alto padrão em São Paulo, segmento sensível à alta dos juros reais. O valor de edifícios desse tipo é estimado com base em uma taxa usada para descontar os aluguéis esperados no longo prazo. Quando essa taxa aumenta, o preço calculado para os imóveis tende a cair.
Outros fundos de lajes corporativas também apareciam entre as maiores baixas do dia. PVBI11 e RCRB11 figuravam logo atrás do JSRE11 no ranking de perdas.
Participação subordinada amplia oscilações
A composição da carteira também pode ampliar os efeitos de mudanças nos preços dos imóveis. Cerca de 18,5% do patrimônio do JSRE11 está aplicado em cotas subordinadas do JS Renda Imobiliária (JSRI), outro fundo gerido pela Safra Asset.
No JSRI, as cotas subordinadas recebem o resultado que sobra depois do pagamento às cotas seniores, que representam 80% do veículo. Essa estrutura pode ampliar os ganhos quando os imóveis se valorizam e intensificar as perdas quando os preços são revistos para baixo, de forma semelhante ao efeito de uma alavancagem.
Carteira reúne imóveis e 115 inquilinos
De acordo com o relatório gerencial de setembro, o JSRE11 tem cerca de 200 mil metros quadrados de área locável, considerando participações diretas e indiretas. Entre os imóveis próprios, o Edifício Paulista corresponde a 22,06% do patrimônio; o Tower Bridge Corporate, a 19,76%; as torres Marble e Ebony, no complexo Rochaverá, a 19,36%; e o WT Nações Unidas III, a 15,21%.
Por meio da participação no JSRI, o fundo também tem exposição ao WT Morumbi, ao Work Bela Cintra e aos edifícios WT Nações Unidas I e II. No total, a carteira reúne 115 inquilinos, com maior presença de empresas de tecnologia, saúde e seguros. O prazo médio dos contratos é de 3,3 anos, e cerca de 71% da receita tem correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
A vacância física — parcela da área disponível que não está alugada — caiu de 3,9% em agosto para 2,9% em setembro, o menor nível do ano. A redução ocorreu após a locação de três andares do Edifício Paulista ao Itaú, por um aluguel 63% superior ao do contrato anterior. O WT Morumbi, com 14,5% de área vaga, permanece como o principal ponto de atenção da carteira.
Distribuição de rendimentos
O fundo pagou R$ 0,50 por cota referente a setembro, valor integralmente coberto pelo resultado do mês. A gestão projeta distribuições entre R$ 0,50 e R$ 0,53 por cota até dezembro. Os dados de rendimento e ocupação refletem o relatório gerencial de setembro, enquanto a queda das cotas ocorreu durante o pregão desta segunda-feira.
