Fundos Imobiliários em Tempos de Juros Altos: Vale a Pena Investir?

Nos últimos dias, o cenário econômico brasileiro tem sido dominado por discussões sobre o aumento das taxas de juros. A recente alta de 0,25 ponto percentual na taxa Selic, conforme decidido pelo Comitê de Política Monetária (Copom), fez com que o Boletim Focus revisasse para cima suas estimativas para a taxa de juros deste ano. Esse aumento impacta vários tipos de ativos financeiros, incluindo os queridinhos do mercado: os fundos imobiliários (FIIs).

O Que Está Acontecendo com os Fundos Imobiliários?

Até 2024, o Ifix, índice que reflete a média das cotações dos fundos imobiliários na B3, apresenta uma leve queda de 0,60%. Apesar da desvalorização, o número de investidores interessados em FIIs continua a crescer. Em julho deste ano, o total de investidores chegou a impressionantes 2.753.015, marcando um aumento de 1,5% em relação ao mês anterior. Isso demonstra que, mesmo em um cenário complicado, os fundos imobiliários ainda atraem muitos olhares.

Entretanto, a preocupação com a Selic acima de 10% persegue os investidores. Com taxas de juros em alta, como será que os FIIs se comportam? A volatilidade é uma expectativa e é essencial entender como essa dinâmica pode afetar seu portfólio.

Como os Juros Influenciam os Fundos Imobiliários?

Assim como outros ativos do mercado, os fundos imobiliários não estão imunes à curva de juros. Uma das maiores inquietações entre os investidores é a possibilidade de migração de recursos para a renda fixa, especialmente em um contexto de juros crescentes.

• Impacto no Setor Imobiliário: Juros mais altos podem encarecer o crédito, reduzindo a demanda por imóveis comerciais e residenciais. Essa diminuição na procura, é claro, pode refletir negativamente nos fundos de tijolo, que investem em propriedades físicas.

• FIIs de Papel: Por outro lado, existem os fundos de papel, que investem em títulos do mercado imobiliário. Os rendimentos desses fundos costumam estar ligados a indicadores como o IPCA ou CDI, que estão diretamente conectados às oscilações da Selic.

Marcos Baroni, analista CNPI da Suno Research, afirma que o mercado brasileiro, apesar das flutuações, já aprendeu a lidar com esse contexto complicado. "Hoje, a preocupação é muito mais com a inflação do que com os juros. O que realmente desestabiliza a economia é a inflação", comenta Baroni.

Investir em FIIs: O Que A Valorização Significa?

Agora, a pergunta que não quer calar: ainda vale a pena investir em FIIs neste cenário de juros altos? De acordo com Baroni, a resposta é positiva, desde que o investidor tenha uma estratégia bem definida. Aqui estão algumas dicas:

• Diversificação: Manter uma carteira diversificada é fundamental. Invista em diferentes tipos de FIIs, misturando fundos de tijolo e fundos de papel. Isso ajuda a equilibrar os riscos.

• Foco na Renda Passiva: Para aqueles que buscam uma renda extra, uma carteira bem estruturada pode ser a chave para alcançar retornos atrativos. Baroni sugere que, em tempos de incertezas, comprar fundos de tijolo com yields de 9,5% a 10% e FIIs de papel com yields de 12% a 13% pode ser uma estratégia interessante.

Resiliência dos Fundos Imobiliários

Apesar do cenário desafiador, muitos fundos imobiliários estão se saindo bem. Os fundos de logística e os de shopping centers, por exemplo, apresentam uma estrutura de capital sólida e estão menos suscetíveis às variações dos juros.

Baroni destaca que, salvo algumas exceções em fundos de lajes corporativas, a maioria possui um nível de alavancagem saudável. "Esses fundos estão mais indexados ao IPCA e, portanto, não me preocupam tanto", conclui.

FIIs ou Renda Fixa: Onde Alocar Recursos?

Com a alta dos juros, muitos investidores se veem em um dilema: alocar recursos em fundos imobiliários ou em títulos de renda fixa, como o Tesouro Direto? É uma decisão difícil, mas que merece reflexão.

Na opinião de Baroni, embora os ativos de renda fixa, como aqueles atrelados ao IPCA, sejam atrativos, os FIIs ainda podem proporcionar boas oportunidades. "Os títulos do Tesouro Direto, com rendimento em torno de IPCA+6%, certamente chamam a atenção, mas os retornos dos FIIs muitas vezes estão mais próximos de IPCA+9% a 10% quando analisados no médio e longo prazo", explica.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

• Potencial de Retorno Superior: Apesar da migração de capital para a renda fixa, os FIIs oferecem rendimentos que podem ser mais altos, dependendo da configuração do portfólio.

• Menor Sensibilidade às Oscilações de Juros: Muitas vezes, a estrutura dos fundos imobiliários permite que eles se mantenham resilientes mesmo em cenários voláteis, especialmente se estiverem bem posicionados em relação aos índices.

Considerações Finais

Investir em fundos imobiliários em um cenário de alta de juros é desafiador, mas não impossível. A chave está em entender as dinâmicas do mercado e definir uma estratégia consistente. Com um bom equilíbrio entre renda fixa e FIIs, é possível obter bons resultados.

Se você está pensando em ingressar nesse universo ou apenas deseja entender melhor como os juros impactam suas finanças, considere o que foi discutido até aqui. Com um bom planejamento, disciplina e uma abordagem diversificada, seu portfólio pode não apenas sobreviver, mas prosperar mesmo nos tempos mais difíceis.

Agora, que tal compartilhar suas experiências ou dúvidas sobre investimentos em FIIs? O espaço está aberto para suas considerações!