O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) deve perder ritmo em 2027, segundo sinais reunidos em três reportagens publicadas nesta semana. Os dados apontam crédito mais seletivo, aumento nos cancelamentos de contratos e recorde de imóveis econômicos à venda. Para imobiliárias concentradas no programa, o cenário reforça a necessidade de diversificar a atuação sem abandonar esse segmento.
Crédito mais seletivo
Um dos sinais está nas condições de financiamento. Em reunião com analistas do BTG Pactual, a vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, considerou improvável, no curto prazo, ampliar o MCMV para famílias com renda de até R$ 21 mil. A avaliação foi publicada pela Exame no domingo (18).
Também não devem avançar tão cedo mudanças como elevar o limite de comprometimento da renda ou a parcela do imóvel que pode ser financiada. A Caixa mantém critérios mais seletivos para conceder crédito e pretende reduzir o chamado pró-soluto, valor pago pelo comprador à incorporadora após a entrega das chaves. Com isso, não há indicação de que o programa vá alcançar novos grupos de renda ou oferecer condições mais generosas em breve.
A restrição na aprovação de crédito já aparece nos resultados de incorporadoras. Cury, MRV, Plano&Plano e Tenda somaram R$ 1,1 bilhão em distratos no terceiro trimestre, alta de 65,5% em relação ao mesmo período de um ano antes. Foram devolvidas 4.127 unidades, segundo dados publicados pelo Portas na terça-feira (20).
Distratos e estoque em alta
Analistas associam o aumento dos cancelamentos a critérios mais rígidos da Caixa, à greve de cerca de 20 dias em setembro e à dificuldade de aprovar compradores com renda informal. Para Caio Araújo, da Empiricus, a demanda continua presente, mas “o funil de crédito ficou mais restritivo”.
Na prática, o interesse por imóveis não garante que todos os compradores consigam concluir a aquisição. Quando o financiamento não é aprovado, contratos podem ser cancelados, elevando os distratos e afetando os resultados das incorporadoras. O quadro também torna a pré-análise da renda uma etapa relevante para as imobiliárias antes de agendar visitas, conforme aponta a análise que acompanha os dados.
A oferta é outro ponto de atenção. Um relatório do Goldman Sachs citado pelo InfoMoney mostrou que, em 12 meses, foram lançadas 107 mil unidades econômicas na cidade de São Paulo, enquanto 85 mil foram vendidas. O estoque chegou a 59 mil imóveis, recorde da série histórica. Na faixa de preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, o estoque cresceu 85% em um ano.
O descompasso entre lançamentos e vendas pode aumentar a pressão sobre o segmento, sobretudo quando o acesso ao financiamento fica mais difícil. A combinação de mais unidades disponíveis e menos compradores aprovados tende a tornar as vendas mais lentas e as negociações mais trabalhosas, cenário apontado para 2027.
Alternativas para imobiliárias
A Caixa afirma que a meta de crescimento do MCMV em 2026 não está em risco. Ainda assim, os sinais disponíveis apontam para um mercado menos favorável no ano seguinte. Isso não significa que as imobiliárias devam deixar o programa, que continua relevante, mas indica o risco de depender exclusivamente dele.
Uma alternativa está no atendimento à classe média por meio do SBPE, sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Fora do MCMV, a Caixa mantém essa frente e ampliou os financiamentos neste ano com novas regras. Imóveis de médio padrão, unidades usadas e locação também são possibilidades para empresas que já trabalham com crédito e atendimento imobiliário.
Dentro do próprio programa, uma avaliação cuidadosa da renda antes das visitas pode reduzir o trabalho com compradores que não se enquadram nos critérios de financiamento e diminuir o risco de distrato. O estoque elevado, por sua vez, pode dar margem a negociações melhores com incorporadoras. A adaptação da operação e a diversificação da carteira são respostas possíveis a um mercado em que crédito, vendas e oferta mostram sinais de mudança.
