A Nova Medida Provisória e Seus Impactos nas Construtoras Brasileiras

Os segmentos da construção civil no Brasil enfrentam um novo desafio. Recentemente, uma Medida Provisória (MP) assinada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva estabeleceu a cobrança de um imposto de 5% sobre certas modalidades de investimento que antes eram isentas, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), a Letra Imobiliária Garantida (LIG), o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Entendendo a Medida Provisória

Essa mudança tributária pode gerar repercussões significativas, especialmente para construtoras e compradores de imóveis, uma vez que esses instrumentos são cruciais para o financiamento de propriedades de médio e alto padrão. De acordo com um estudo do Goldman Sachs, a aplicação do imposto atingirá somente os novos papéis emitidos a partir de 2026. Isso pode dar tempo para que o setor se adapte, mas a resistência no Congresso já está se fazendo notar.

• Impostos sobre Investimentos: Novo imposto de 5%.
• Aplicação: Somente sobre novos papéis emitidos a partir de 2026.
• Reação do Mercado: Resistencia e incerteza no Congresso.

Quem São os Mais Afetados?

Dentre as construtoras, aquelas que mais dependem dos CRIs estão entre as mais impactadas. Um exemplo é a Direcional, onde mais de 80% da dívida está atrelada a esse tipo de crédito. Por outro lado, empresas como a Cyrela e a Eztec possuem cerca de 55% de suas dívidas nessa categoria.

Efeitos Esperados na Dívida

Os analistas projetam que, com a nova tributação, o custo da dívida das construtoras pode aumentar entre 30 a 60 pontos base. Para a Direcional, essa elevação pode atingir até 60 pontos base. Isso significa que as montadoras devem se preparar para um cenário onde o custo de obter financiamentos se torna mais elevado.

O Cenário do Financiamento Imobiliário

Historicamente, o financiamento imobiliário no Brasil era sustentado, em larga medida, pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Com o tempo, novas fontes de recursos começaram a ganhar destaque.

A Ascensão dos Instrumentos Alternativos

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que os financiamentos através de LCI, CRI, LIG e FII passaram de 34% para 41% do total de R$ 2,4 trilhões entre 2022 e 2024. Essa mudança se deve, em grande parte, ao crescimento expressivo de LCIs (+69%) e CRIs (+53%).

Esse fenômeno se intensificou devido à menor atratividade das cadernetas de poupança, que oferecem uma rentabilidade inferior à taxa Selic de 14,75%.

O Que Esperar com Essa Nova Tributação?

Os bancos, percebendo a mudança no cenário econômico, começaram a priorizar o crédito para compradores de imóveis em detrimento das construtoras. Essa tendência já era evidente, e a expectativa agora é que o SBPE enfrente uma redução na disponibilidade de crédito neste ano.

O Papel dos Novos Instrumentos

Com a diminuição de recursos disponíveis através do SBPE, os investimentos em LCI, CRI, LIG e FII se tornam ainda mais relevantes. Curiosamente, esses são exatamente os instrumentos que agora enfrentam a nova taxação.

A Exposição das Construtoras

A Cyrela, por exemplo, possui 45% de sua dívida em financiamentos de construção (custo médio de 9,9%) e 55% em CRIs, onde o custo médio chega a 13%. A nova tributação pode elevar esse custo para 13,7%, uma alteração que adiciona 40 pontos base ao custo total da dívida da empresa.

Já a Direcional, que depende ainda mais dos CRIs — 84% de sua dívida vem desses títulos — encontra-se em uma situação vulnerável. Se a isenção fiscal for abolida, seu custo médio de CRIs poderia aumentar de 12,6% para 13,2%.

Um Exemplo Prático

Vamos considerar a MRV, que apresenta uma estrutura de endividamento diversificada, com 47% de sua dívida em empréstimos e 53% em CRIs. O impacto da tributação pode fazer o custo dos CRIs saltar de 13,5% para 14,2%, aumentando o custo total da dívida de 11,9% para 12,3%.

Conclusões Reflexivas

A recente MP traz à tona uma série de questionamentos sobre o futuro do financiamento imobiliário no Brasil. A pressão sobre as construtoras e investidores pode levar a um resgate das estratégias de financiamento e até mesmo uma reconsideração sobre a forma como os recursos são mobilizados.

• Cenário Futuro: O que as construtoras farão para se adaptar?
• Conversa Necessária: Como investidores e políticos reagirão a essa mudança?

Agora, mais do que nunca, é o momento de refletir sobre as implicações dessas alterações no cenário da construção civil. O que você acha que deveria ser feito para minimizar os impactos da nova tributação? Compartilhe sua opinião!