Em meio à queda dos fundos imobiliários (FIIs), imóveis logísticos, shopping centers e fundos de recebíveis aparecem entre os segmentos que podem demonstrar maior resistência. A avaliação considera indicadores operacionais e a possibilidade de que juros elevados continuem favorecendo parte dos ativos de crédito, embora o desempenho dependa das características de cada carteira e das condições econômicas.
Logística combina baixa vacância e demanda por galpões
No setor logístico, a vacância de galpões de boa qualidade permanece baixa, enquanto contratos de locação vêm sendo reajustados para valores mais altos depois de um período de estabilidade nos aluguéis. A demanda por espaços, impulsionada especialmente por empresas de comércio eletrônico, também ajuda a ocupar os empreendimentos e fortalece o poder de negociação dos proprietários.
Ainda há espaço para ampliar a oferta de galpões de qualidade antes de um eventual ponto de saturação do mercado, segundo avaliações do setor. GGRC11, BRCO11 e CPLG11 oferecem exposição a esse segmento, mas têm carteiras e estratégias diferentes.
O GGRC11 encerrou setembro com vacância física de 0,37% e distribuiu R$ 0,10 por cota. Considerada a cotação de R$ 8,99 no fechamento do período, o rendimento correspondeu a um dividend yield mensal de 1,11%. A parcela de contratos classificados como atípicos — com condições diferentes das locações convencionais — era de 79,92%, e o prazo médio restante dos contratos, de 4,47 anos.
No BRCO11, a vacância física ficou em 1,6% e a financeira, em 4,8%. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,91 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,8%. O lucro caixa de setembro foi de R$ 18,82 milhões, e a reserva acumulada de resultados não distribuídos somava R$ 1,90 por cota. No período, começou o recebimento do aluguel previsto no contrato com o Mercado Livre no empreendimento Bresco Resende.
O CPLG11 terminou setembro sem vacância física ou financeira e pagou R$ 0,13 por cota, valor equivalente a um dividend yield anualizado de 15,14%. Em 12 meses, os rendimentos somaram R$ 1,75 por cota. O fundo, porém, assinou um memorando de entendimentos para vender os três ativos da carteira, que totalizam 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável e estão integralmente ocupados. A operação depende do cumprimento de condições. A gestão elevou a projeção de distribuição estabilizada para R$ 0,15 por cota a partir de outubro.
Shoppings têm ocupação elevada, mas resultados variam
Os fundos de shopping centers também são apontados como alternativa com capacidade de adaptação a diferentes condições econômicas. Os indicadores do VISC11 referentes a agosto mostraram alta anual de 2,3% nas vendas mesmas lojas (SSS) e de 4,6% nos aluguéis mesmas lojas (SSR). O NOI caixa por metro quadrado — indicador de resultado operacional líquido — avançou 11,9%, e a ocupação ficou em 93,9%.
Em setembro, o VISC11 distribuiu R$ 0,84 por cota e registrou resultado mensal de R$ 0,99 por cota. O resultado também foi impulsionado por receitas não recorrentes ligadas à venda de participações em shopping centers.
No CPSH11, a ocupação consolidada alcançou 95,9% em agosto. As vendas por metro quadrado nos 12 meses até então chegaram a R$ 24.326, alta de 4,6% ante o período anterior. O NOI caixa por metro quadrado também cresceu 4,6%, para R$ 1.839. O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota em setembro, acima do resultado operacional em regime de caixa, de R$ 0,0804 por cota. Para complementar os proventos, utilizou parte das reservas.
Recebíveis dependem dos indexadores e da qualidade do crédito
Nos fundos de recebíveis imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) podem contribuir para distribuições relativamente consistentes, por acompanharem a inflação. Os resultados, contudo, dependem da trajetória do índice, das condições de cada operação e da composição da carteira.
Já os fundos de papel ligados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) podem continuar apoiados pelos juros elevados. As incertezas econômicas alteraram as expectativas de cortes mais acentuados na taxa básica, e os juros podem permanecer altos por mais tempo, favorecendo o retorno dos ativos indexados às taxas de mercado. Isso não elimina riscos: qualidade dos créditos, inadimplência, estrutura das operações e gestão da carteira seguem relevantes para a geração de resultados.
Expectativas para juros futuros podem influenciar a recuperação
Uma eventual recuperação dos FIIs depende, entre outros fatores, de uma mudança nas expectativas para os juros futuros. A taxa Selic influencia o mercado, mas as taxas negociadas para os próximos anos refletem as projeções dos investidores para a economia, a inflação e a política monetária. Por isso, uma decisão do Banco Central sobre a Selic, isoladamente, não determina o comportamento dessas taxas.
Uma sinalização mais consistente de queda dos juros, acompanhada de maior estabilidade econômica e inflacionária, poderia melhorar a percepção de risco e a atratividade relativa dos fundos imobiliários. Se as taxas futuras apontarem uma tendência mais clara de baixa, os FIIs podem voltar a atrair recursos e ter suas cotas impulsionadas no mercado secundário. Até que esse movimento se consolide, logística, shoppings e recebíveis apresentam fundamentos distintos, sem que isso elimine a exposição às oscilações do mercado.
