As taxas elevadas da renda fixa voltaram a tornar os títulos públicos uma opção para investidores que buscam diversificar a carteira, especialmente os papéis indexados à inflação. Após o segundo turno das eleições, a abertura das taxas no mercado levou especialistas a recomendar uma avaliação de novos aportes no Tesouro Direto, sem que isso implique necessariamente vender fundos imobiliários (FIIs).
Gustavo Bertotti, head de Renda Variável da Fami Capital, considera que o momento favorece a análise de novas alocações em títulos públicos, sobretudo nos indexados à inflação. Segundo ele, as expectativas do mercado após as eleições e a piora da percepção sobre o risco fiscal elevaram os prêmios exigidos pelos investidores. A cobrança por um plano crível para as contas públicas também contribuiu para a abertura da curva de juros.
Tarik Thome, head de Crédito e Renda Fixa da Arton Advisors, também vê espaço para aumentar a participação da renda fixa na carteira. Para ele, os juros reais — o retorno descontada a inflação — tornam os títulos públicos atrativos, inclusive para quem já investe em FIIs.
Juros altos não exigem venda de FIIs
A queda das cotas dos fundos imobiliários após as eleições não significa, por si só, que os fundamentos dos fundos tenham piorado na mesma proporção. Thome alerta que vender posições apenas para aproveitar as taxas da renda fixa pode levar o investidor a realizar perdas, especialmente quando os ativos estão negociados abaixo do valor que considera justo.
Na avaliação do especialista, a venda pode fazer sentido quando um fundo alcança uma valorização que reduz seu potencial de retorno futuro ou quando seus fundamentos se deterioram. Entre os sinais a observar estão a piora na qualidade dos imóveis, o aumento relevante dos riscos de crédito, a vacância persistente e o comprometimento da geração de renda.
Se a desvalorização estiver ligada principalmente a fatores macroeconômicos ou à aversão generalizada ao risco, sem mudanças importantes nos fundamentos, a venda pode não ser a melhor alternativa. Bertotti pondera, porém, que os juros restritivos ainda desafiam o setor imobiliário. O crédito mais caro afeta o financiamento de imóveis e a atividade econômica, enquanto o endividamento de famílias e empresas pode pressionar a demanda. “Eu vejo que os fundos imobiliários ainda vão passar por um período, vamos dizer assim, obscuro”, afirma.
Carteira depende do perfil do investidor
Não há uma proporção única entre FIIs e renda fixa que sirva para todos. A distribuição depende do perfil de risco, do prazo dos investimentos, dos objetivos patrimoniais e da necessidade de geração de renda. Thome afirma que quem prioriza rendimentos recorrentes e tolera melhor as oscilações pode manter maior exposição aos fundos imobiliários. Já quem é mais sensível à volatilidade pode buscar equilíbrio com títulos de renda fixa.
Os títulos públicos também podem cumprir funções diferentes na carteira. O Tesouro Selic pode ser usado para liquidez e estabilidade. Já os papéis indexados à inflação permitem contratar uma taxa real de retorno, desde que o investidor mantenha o título até o vencimento, observadas as condições do papel. Bertotti resume a definição da alocação como uma decisão que “passa tudo pelo perfil do investidor”.
Tesouro IPCA+ pode complementar fundos imobiliários
O Tesouro IPCA+ combina a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial da inflação, com uma taxa prefixada. Para Thome, os títulos podem complementar uma carteira com FIIs: enquanto os fundos dão exposição ao mercado imobiliário e podem gerar renda recorrente, os papéis oferecem uma remuneração real para quem os mantém até o vencimento. As classes, segundo ele, podem ter funções complementares, em vez de competir entre si.
Bertotti cita taxas de títulos prefixados na casa de 15% ao ano e de papéis indexados ao IPCA com remuneração adicional de aproximadamente 7,5% a 8% ao ano. Os valores, segundo o especialista, variam de acordo com o vencimento e as condições de negociação. Ele observa que o custo elevado de financiamento do governo é um desafio para as contas públicas, mas pode abrir oportunidades para investidores com horizonte de médio e longo prazo.
A taxa oferecida precisa ser analisada junto com o prazo do investimento. Caso o investidor venda um título antes do vencimento, o preço pode oscilar, o que afeta o valor recebido. Por isso, a escolha não deve se basear apenas nas taxas disponíveis ou nos movimentos recentes do mercado.
Fundamentos dos fundos seguem no centro da análise
Para avaliar FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis, Bertotti recomenda observar localização, vacância, qualidade dos locatários, duração dos contratos e regras de reajuste dos aluguéis. Também considera importante entender a composição da carteira e a solidez financeira de inquilinos e devedores. “Por mais que você terceirize isso via fundo, o fundamento sempre vai prevalecer”, diz.
Thome recomenda verificar se o desconto da cota em relação ao valor patrimonial representa uma oportunidade ou reflete riscos estruturais. A análise deve incluir a qualidade dos ativos, o endividamento do fundo, os riscos de crédito e sua capacidade de gerar renda, em vez de se limitar ao preço de mercado.
