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TRXF11: Expansão Estratégica e Novas Aquisições que Impactam o Mercado
O fundo imobiliário TRXF11 acaba de dar um grande passo com a aquisição de cinco novos ativos, totalizando mais de R$ 650 milhões. Essa movimentação não só fortalece sua estratégia de diversificação setorial e geográfica, mas também reflete seu compromisso em se tornar referência no mercado. Dentre as novas propriedades, destaca-se um moderno complexo logístico Classe AAA localizado em Varginha (MG) e quatro imóveis comerciais ancorados por contratos de longo prazo com o Grupo Mateus, reafirmando a importância do varejo essencial em sua carteira.
Na primeira das operações concretizadas, o fundo adquiriu quatro ativos dedicados ao varejo, todos movimentados pelo Grupo Mateus (GMAT3), por um total de R$ 379,9 milhões. Entre esses ativos, destaca-se uma unidade já em funcionamento em Carpina (PE), adquirida por meio de um modelo conhecido como sale and leaseback. Além disso, foram incluídos três empreendimentos em construção, locais em Imperatriz (MA), Salvador (BA) e Cametá (PA), que seguem o formato built to suit.
A gestora, a TRX Investimentos, prevê um cap rate de 8,9%, com expectativa de finalização até o primeiro trimestre de 2026, condicionada ao cumprimento de cláusulas contratuais específicas. Os contratos estão alinhados com termos robustos, prevendo um prazo de 20 anos, reajuste pelo IPCA e ausência de revisões durante o período inicial. Importante ressaltar que há uma multa por rescisão vinculada ao saldo remanescente, além de fiança do controlador; não há carência, mas um aviso prévio de 180 dias é necessário.
Os quatro imóveis totalizam 61,6 mil m² de área bruta locável (ABL) e 146 mil m² de terreno, permitindo a expansão do portfólio para três novas cidades. Com a realização dessa movimentação, o Grupo Mateus (GMAT3) representará 21% da receita do fundo, demonstrando a relevante participação desse inquilino na composição do investimento. O fundo já alocou R$ 232.807.390,00 como sinal, um valor que será retornado caso as condições suspensivas não sejam cumpridas, reduzindo riscos na execução do negócio.
Uma Nova Fronteira: O Ingresso do TRXF11 no Setor Farmacêutico
Outra importante aquisição foi a do Citlog Sul de Minas 3, por R$ 285 milhões, também em Varginha (MG). Essa compra aumenta a presença do fundo no setor de imóveis logísticos, incorporando o segmento farmacêutico entre seus locatários. O complexo logístico AAA compreende três galpões multiusuários, dispostos em um terreno de 204,7 mil m². Com 100% de ocupação e um prazo médio de contratos de 6,5 anos, a estrutura é composta por uma combinação de contratos típicos e atípicos. O cap rate projetado para essa operação é de 10,4%, superando a média do portfólio consolidado.
Para viabilizar a operação, o TRXF11 criará o fundo CLSM11, que ficará sob seu controle total após a finalização de todos os trâmites. Uma parte do financiamento será obtida por meio da subscrição de cotas da 12ª emissão, o que permitirá uma redução no desembolso de caixa nesta transação.
Com essas novas aquisições, o portfólio do TRXF11 agora conta com 87 imóveis, distribuídos em 16 estados e 52 municípios, abrangendo uma impressionante área de 988,4 mil m² de ABL, totalizando R$ 5,29 bilhões em investimentos. Esse crescimento robusto reforça sua posição no mercado, diversificando suas fontes de receita e fortalecendo a segurança de seus investidores.
Por que Investir em FIIs como o TRXF11?
Considerando o cenário atual do mercado imobiliário e as recentes aquisições, muitas pessoas podem se perguntar: o que faz do TRXF11 uma opção atrativa de investimento? Aqui estão algumas razões:
- Diversificação: A abordagem de diversificação setorial e geográfica minimiza riscos e potencializa retornos.
- Renda Passiva: Com contratos de longo prazo, os investidores podem contar com uma renda mais estável e previsível.
- Participação em Grandes Projetos: Investir em um fundo imobiliário permite acesso a grandes empreendimentos que, individualmente, poderiam ser inviáveis.
- Gestão Profissional: O fundo é administrado por especialistas que buscam otimizar a performance e maximizar o retorno sobre o investimento.
Ao final das contas, a chave para o sucesso em qualquer investimento é a informação e o conhecimento do mercado. Acompanhar as movimentações do TRXF11 e entender sua estratégia de investimento pode proporcionar uma visão diferenciada sobre as oportunidades de rentabilidade no setor imobiliário.
