A renovação de um contrato de aluguel exige comparar o reajuste previsto no acordo com os preços praticados no mercado. Essa avaliação, feita antes do aniversário do contrato, ajuda proprietários e inquilinos a negociar com base nas condições do imóvel e da região, em vez de aplicar o índice automaticamente.
Índice de reajuste e preço de mercado são diferentes
O reajuste do aluguel é permitido na data de aniversário do contrato e deve seguir o índice previsto no acordo. Esse indicador, porém, não acompanha necessariamente a mesma trajetória dos valores cobrados por imóveis disponíveis para locação naquele momento. Por isso, o aluguel corrigido pode ficar acima ou abaixo do preço de mercado.
O IGP-M, calculado e divulgado mensalmente pela FGV, é um dos principais índices usados nos contratos. Ele mede variações de preços em diferentes setores da economia, como commodities, insumos industriais e construção civil. Não indica, especificamente, quanto custa alugar hoje um imóvel de determinado tamanho em um bairro específico.
A diferença entre os indicadores ficou evidente ao final de 2024: nas principais capitais brasileiras, o preço médio do metro quadrado alugado avançou bem acima dos índices de reajuste acumulados no período. Isso não significa que todo contrato tenha ficado defasado na mesma proporção. O valor de cada imóvel depende também dos preços praticados em sua região e para unidades comparáveis.
Sem essa verificação, o proprietário pode acreditar que o reajuste contratual manteve o aluguel atualizado, mesmo que os valores de mercado tenham subido mais. Já o inquilino pode aceitar uma correção sem conferir se o preço continua compatível com o imóvel que ocupa.
Renovação também permite negociação
É comum tratar a renovação como uma etapa burocrática: aplica-se o índice, formaliza-se a alteração e o contrato segue. Mas a Lei do Inquilinato, que regula as locações urbanas no Brasil, não impede que locador e locatário negociem outro valor, desde que ambos concordem.
O proprietário tem o direito de reajustar o aluguel na renovação conforme o índice previsto no contrato. Ainda assim, pode optar por não aplicar a correção integral, por exemplo, para manter o imóvel ocupado. O índice contratual orienta o reajuste, mas não elimina a possibilidade de um acordo entre as partes.
Essa margem de negociação torna a preparação relevante para os dois lados. O proprietário precisa avaliar se o aluguel atual está abaixo, dentro ou acima dos preços de imóveis comparáveis na mesma região. Também pode considerar o custo de deixar a unidade vazia por 30, 60 ou 90 dias e o histórico de pagamento do inquilino, além dos custos envolvidos em substituí-lo.
Para o inquilino, a comparação inclui verificar se há imóveis equivalentes disponíveis por menos na mesma região e se o reajuste proposto está alinhado aos valores locais. O custo financeiro, logístico e de tempo de uma mudança também pode pesar na decisão de negociar ou sair. Esses fatores não aparecem no contrato, mas podem influenciar o resultado da renovação.
O efeito do reajuste automático
Aplicar o índice sem conferir o mercado pode levar a situações diferentes. Se o aluguel ficar abaixo dos preços praticados, o proprietário deixa de receber uma receita maior, enquanto o inquilino mantém uma vantagem financeira. Se ficar acima, o locador pode enfrentar o risco de vacância na próxima renovação, e o locatário pode arcar com uma despesa maior do que a de imóveis semelhantes.
Quando o valor está alinhado ao mercado, a tendência é haver mais estabilidade para o proprietário e previsibilidade de custo para o inquilino. O índice, por si só, não mostra em qual desses cenários cada contrato se encontra. A comparação com os preços locais é que permite avaliar se a correção resultou em um valor compatível.
Dados ajudam a preparar a conversa
Uma renovação bem planejada pode começar pelo menos 60 dias antes do vencimento. Esse prazo não é uma exigência legal, mas permite levantar informações sobre o mercado local, avaliar o histórico da relação e iniciar a negociação sem deixar as decisões para o último momento.
Um dos indicadores voltados a esse acompanhamento é o IVAR. Ele utiliza valores efetivamente pagos em contratos residenciais administrados por imobiliárias, incluindo contratos novos, reajustados e renegociados. A comparação entre o índice previsto no contrato e esse indicador pode oferecer uma referência mais próxima dos aluguéis praticados.
Com informações sobre imóveis comparáveis, valores locais e condições do contrato, proprietário e inquilino podem discutir o reajuste com mais clareza. A renovação define o valor do aluguel para o período seguinte; por isso, tratá-la apenas como uma formalidade pode deixar de lado fatores que afetam os custos de ambas as partes.