O fundo imobiliário GARE11, da Guardian Real Estate, assinou em 30 de outubro de 2026 um contrato para vender nove imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master por R$ 791,7 milhões. A operação deve gerar lucro bruto aproximado de R$ 177 milhões e reduzir em cerca de R$ 328 milhões a alavancagem do fundo, como parte de um plano de reciclagem de ativos.
O conjunto negociado inclui cinco lojas do Atacadão, rede pertencente ao Grupo Carrefour, três unidades do Grupo Mateus e um imóvel logístico da Almanara, em Jandira (SP). Os empreendimentos estão distribuídos por seis estados e têm contratos de locação atípicos, modalidade com condições específicas que diferem dos contratos convencionais, e inquilinos de elevado perfil de crédito.
Venda combina dinheiro e recebimentos futuros
O pagamento foi estruturado em diferentes modalidades. A parcela imediata soma R$ 632,2 milhões: R$ 382,2 milhões serão pagos em dinheiro e R$ 250 milhões corresponderão a cotas subordinadas do próprio Riza Master. Essas cotas dão ao GARE11 participação em uma classe de investimento que poderá capturar ganhos adicionais associados aos imóveis.
Além da parcela imediata, o GARE11 terá direito a receber R$ 159,5 milhões por meio de um financiamento ao vendedor, conhecido como sellers finance. Nesse formato, parte do valor é paga ao longo do tempo. Os recursos serão repassados conforme o Riza Master conduzir o processo de desinvestimento e vender os imóveis.
As cotas subordinadas também mantêm o fundo exposto ao potencial de valorização dos ativos por até seis anos, mesmo depois da transferência da propriedade. Segundo os termos divulgados para a operação, essa participação poderá gerar ganhos adicionais nesse período. A estrutura combina, portanto, recebimento em dinheiro, participação em cotas e pagamentos futuros ligados à venda dos imóveis.
O valor da parcela imediata e o financiamento ao vendedor somam R$ 791,7 milhões, total do negócio. A liquidação, porém, não será feita de uma só vez: ela acompanhará as etapas previstas para os diferentes grupos de imóveis.
Liquidação será dividida em duas etapas
A primeira fase abrange quatro imóveis que não são ocupados pelo Carrefour: as três lojas do Grupo Mateus, localizadas em Itabuna (BA) e Maceió (AL), e o ativo logístico da Almanara, em Jandira. A liquidação dessa etapa está prevista para a primeira quinzena de novembro de 2026.
A segunda fase envolve as cinco unidades do Atacadão, com liquidação prevista a partir de janeiro de 2027. Os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) vinculados aos imóveis vendidos serão quitados com os recursos da operação à medida que cada etapa for concluída. CRIs são títulos de crédito lastreados em recebíveis do setor imobiliário.
A saída das três lojas do Grupo Mateus encerra a exposição do GARE11 à rede. A operação também reduz a concentração de receitas no Grupo Carrefour, um dos objetivos declarados pela gestão. O plano busca ainda reequilibrar a carteira entre os segmentos de renda urbana e logística e diminuir o endividamento do fundo.
Recursos devem apoiar novas aquisições
Com a redução estimada de R$ 328 milhões na alavancagem, a gestão espera ampliar a capacidade financeira do GARE11 para realizar novas aquisições. O foco principal das próximas alocações, de acordo com o comunicado, será aumentar a exposição ao segmento logístico.
A venda dos nove imóveis representa, assim, uma mudança na composição do portfólio e na distribuição das receitas do fundo. Parte do valor será recebida de imediato, enquanto outra parcela dependerá da venda posterior dos ativos pelo Riza Master. A conclusão da operação e a quitação dos CRIs associados acompanharão o cronograma de liquidação em duas fases, entre novembro de 2026 e janeiro de 2027.