Uma metodologia apresentada em outubro pela Latin America REITs Association (Lareal) indica que 113 dos 303 fundos imobiliários (FIIs) avaliados podem receber uma classificação diferente daquela associada atualmente a seus mandatos de investimento. O modelo usa informações financeiras auditadas para enquadrar os fundos conforme a origem de seus resultados, com o objetivo de padronizar a comparação entre carteiras.
Segundo a associação, a falta de critérios comuns faz com que um mesmo fundo possa ser chamado de logístico, híbrido ou multiestratégia, dependendo da instituição que o classifica. Essa variação dificulta a análise dos FIIs e, na avaliação da Lareal, limita a compreensão do mercado por investidores estrangeiros.
Como funciona o novo critério
A metodologia dá prioridade aos resultados efetivamente registrados pelos fundos, discriminados por origem econômica, em vez de se basear apenas nos regulamentos ou nas estratégias declaradas. Quando esses dados não estão disponíveis, a classificação considera a composição dos ativos.
Para definir a categoria principal, o modelo verifica qual atividade responde por pelo menos 75% do resultado imobiliário anual do fundo. As classes previstas são Tijolo, Papel, Fundo de Fundos e Desenvolvimento. Se nenhuma atividade atingir o limite, o FII fica na categoria Multiestratégia.
O modelo também prevê subdivisões para detalhar características das carteiras, como exposição a imóveis logísticos, escritórios e shopping centers, além de investimentos em crédito imobiliário ligados ao CDI — Certificado de Depósito Interbancário — ou à inflação.
Um fundo apresentado originalmente como Multiestratégia, por exemplo, poderá ser classificado como Papel se pelo menos 75% de seu resultado imobiliário anual vier de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que cumpra os demais critérios estabelecidos. Se as informações disponíveis forem insuficientes, a metodologia permite incluir ressalvas ou deixar de atribuir uma subclasse.
Impacto na comparação entre fundos
A padronização busca mostrar com mais clareza de onde vêm os resultados dos FIIs. A distinção pode separar fundos que dependem principalmente da receita de aluguéis daqueles que obtêm rendimentos por meio de operações de crédito imobiliário.
Essa diferença ajuda na leitura do dividend yield, indicador que relaciona os rendimentos distribuídos ao preço das cotas. Fundos com estratégias distintas podem apresentar dividend yield semelhante, embora estejam expostos a fatores de risco diferentes.
A classificação, porém, não substitui a análise de cada carteira. Fundos enquadrados na mesma categoria ainda podem ter perfis distintos de risco, liquidez e composição dos investimentos.
A Lareal prevê revisar as classificações anualmente e admite atualizações extraordinárias. Para evitar mudanças frequentes, um fundo só deixará sua categoria se a atividade correspondente ficar abaixo de 70% do resultado imobiliário por dois anos consecutivos.
O mercado de FIIs cresceu nos últimos anos. Dados da B3 citados pela associação mostram que o número de investidores passou de aproximadamente 630 mil no fim de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. Pessoas físicas detêm 72,5% das cotas.
Referências internacionais e aplicação
A metodologia também estabelece correspondências com categorias usadas no exterior: fundos de Tijolo são relacionados aos Equity REITs, fundos de Papel aos Mortgage REITs e fundos Multiestratégia aos Diversified REITs. Essas equivalências não garantem a entrada de FIIs brasileiros em índices internacionais, que têm critérios próprios, incluindo exigências de patrimônio e liquidez.
“Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais que ficam de fora porque não são compreendidos lá fora”, afirma Potyguara Camargo, presidente da Lareal. “O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada. E o investidor daqui ganha a mesma coisa que o de fora: saber exatamente o que tem na carteira.”
A classificação já é aplicada aos fundos de gestoras associadas à entidade, entre elas Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass, Guardian, Alianza e Zagros. A proposta é permitir que investidores e instituições comparem os fundos com base em critérios verificáveis e informações financeiras auditadas.
