São Carlos Expande sua Atuação no Mercado de Fundos Imobiliários

A São Carlos (SCAR3), tradicional player do setor imobiliário, está passando por uma transformação interessante. A empresa, até agora concentrada na compra, aluguel e venda de imóveis, está ampliando seu horizonte ao buscar novas formas de atuação que incluem a prestação de serviços de consultoria e administração de empreendimentos por meio de fundos imobiliários.

Uma Nova Estratégia: Menos Capital Próprio, Mais Oportunidades

Em uma entrevista ao InfoMoney, o CEO Gustavo Mascarenhas compartilhou detalhes dessa nova abordagem estratégica. Ele destacou que essa transição permite à companhia reduzir a necessidade de capital próprio para investimentos em imóveis, ao mesmo tempo em que cria fontes de receita mais recorrentes. Quer entender melhor? Confira a seguir!

A São Carlos mantém sua participação nos fundos que estrutura em parceria com outras instituições, além de continuar responsável pela consultoria imobiliária e, em certos casos, pela operação dos ativos. “Ao mudarmos nosso foco de ser 100% proprietários para atuarmos como prestadores de serviços, conseguimos alocar nosso capital de forma mais eficiente, o que nos permite pagar melhores dividendos e gerar receita mensal”, explicou Mascarenhas.

Gestão de Ativos e Expansão do Portfólio

Atualmente, a companhia possui cerca de R$ 2,2 bilhões em ativos sob consultoria imobiliária em diferentes fundos estruturados. A atuação da São Carlos abrange o acompanhamento constante dos imóveis, assim como decisões referentes à ocupação e administração dos empreendimentos, focando na geração de valor para os investidores.

Durante a entrevista, Mascarenhas mencionou uma percepção: “O mercado ainda não reconhece plenamente o valor que é agregado pelo nosso know-how”. Essa mudança de modelo é uma forma de ressaltar uma parte do negócio que, segundo ele, ainda é subestimada.

Participação em Fundos Estruturados: Apostando em Diversificação

A São Carlos implementou várias operações em fundos estruturados. Em parceria com instituições como a TG Core, JiveMauá e XP, a companhia criou veículos com diferentes carteiras de ativos imobiliários. Entre eles estão os fundos TGRU, SC JiveMauá e SC Renda Imobiliária.

Nesses fundos, a São Carlos não só atua como consultora, mas também preserva uma participação econômica de 25% a 30% nas cotas. Isso garante que a empresa esteja sempre exposta ao desempenho dos imóveis e aos resultados das operações, possibilitando influência e controle nas decisões.

Estratégia de Participação: Mantendo a Influência na Gestão

Diferente de apenas vender os empreendimentos ou trocar imóveis por cotas de fundos listados, a estrutura escolhida pela São Carlos permite uma proximidade fundamental com a gestão dos ativos. Mascarenhas argumenta que isso é vital para manter a capacidade de influenciar a administração e capturar ganhos da valorização dos imóveis. “Após analisar riscos e retornos, concluímos que esse modelo é mais vantajoso do que simplesmente ceder nosso controle a fundos listados”, afirmou.

Olhando para o Futuro: Novas Oportunidades de Estruturação de Fundos

Embora a empresa esteja de olho em novas oportunidades de estruturação de fundos, Mascarenhas enfatizou que qualquer operação futura vai depender das condições de mercado. Com um ambiente de juros altos e menor liquidez, a realização de novas emissões e transações imobiliárias é um desafio. “Precisamos ser cautelosos na escolha do momento certo para cada operação”, concluiu.

Dois Terços do Portfólio: Potencial para Fundos Imobiliários

Além dos imóveis transferidos para fundos, a São Carlos nota potenciais em parte dos empreendimentos que permanecem em seu balanço. Segundo Mascarenhas, cerca de dois terços desse portfólio possuem características que os tornam aptos para futuras operações de Fundo Imobiliário.

• Renda Recorrente: Esses ativos devem ser capazes de gerar uma renda estável e contínua.
• Boa Ocupação: Os imóveis precisam estar muito bem ocupados para garantir a estabilidade da renda.

Os centros de conveniência, que reúnem serviços essenciais como farmácias, mercados e academias, estão entre os segmentos que a São Carlos acompanha. A empresa se destaca como líder nesse nicho no Brasil, mantendo cerca de R$ 350 milhões em ativos dessa categoria.

Desafios e Oportunidades no Mercado Imobiliário

Ainda que existam oportunidades promissoras, o contexto macroeconômico é um fator relevante que pode atrasar transações imobiliárias. Juros altos impactam tanto o custo de capital quanto a disposição dos investidores. Para que haja uma redução consistente das taxas de juros, será necessário que haja uma confiança renovada na solidez das contas públicas e na evolução da relação dívida/PIB.

Esse cenário poderia facilitar a diminuição das taxas de desconto na avaliação de imóveis, ajudando a melhorar as condições para novas operações. Entretanto, Mascarenhas afirma que a companhia não está disposta a esperar um cenário econômico ideal para avançar. “Nossa prioridade é manter um portfólio de oportunidades, avaliando cada imóvel conforme suas características”, disse.

Caminhando Juntos em Busca de Oportunidades

Na jornada de transformação da São Carlos, fica evidente que a busca por novos modelos de negócios no mercado imobiliário vai além do simples investimento em propriedades. A empresa está se adaptando, inovando e se posicionando para aproveitar as oportunidades que surgem, sempre com uma estratégia voltada para a criação de valor e eficiência na gestão de ativos.

Como você vê essa nova abordagem da São Carlos e as possibilidades que o mercado de fundos imobiliários pode oferecer? Sinta-se à vontade para compartilhar suas opiniões e reflexões sobre o tema nos comentários abaixo!

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