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Recentemente, o XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário (XPML11) anunciou um acordo significativo para a venda de sua participação de 16,99% no renomado Shopping Cidade Jardim, localizado em São Paulo, por um valor total de R$ 454 milhões. O comprador é o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário, conforme um fato relevante que foi divulgado nesta sexta-feira (18). No entanto, o fechamento da transação está condicionado ao cumprimento de várias cláusulas contratuais, incluindo a aprovação por parte do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
É importante destacar que o montante de R$ 454 milhões não será desembolsado em uma única parcela. A transação está estruturada em três partes: uma parcela inicial na data de fechamento, a assunção de dívidas relacionadas ao ativo e outras duas parcelas posteriores. O valor da venda será corrigido pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e a data em que cada parcela for efetivamente paga, conforme estipulado no contrato.
Detalhes do Pagamento
Dentro do total anunciado de R$ 454 milhões, uma quantia de R$ 272,4 milhões está programada para ser paga na data do fechamento. Essa primeira parcela incluirá a assunção pelo comprador das dívidas associadas aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados ao Shopping Cidade Jardim, além do pagamento do saldo restante em moeda nacional.
No dia do anúncio, a dívida relacionada a esses CRIs alcançava cerca de R$ 153,62 milhões. Assim, a parcela do fechamento combina a responsabilidade transferida ao comprador referente aos CRIs e o pagamento em dinheiro do montante restante, totalizando R$ 272,4 milhões.
Após a conclusão da transação inicial, o XPML11 ainda terá a receber R$ 181,6 milhões, que será pago em duas parcelas iguais de R$ 90,8 milhões. A primeira será quitada em até seis meses após o fechamento, e a segunda em até doze meses.
Impacto na Gestão do Portfólio do XPML11
Vale ressaltar que o fundo não apresentou no comunicado o impacto financeiro da venda nem expectativas sobre a influência nos rendimentos futuros. Portanto, não é possível determinar com precisão como essa operação afetará os rendimentos do XPML11 no futuro.
Esse movimento para a venda do Shopping Cidade Jardim ocorre em um contexto de reestruturação e captação de recursos por parte do fundo. Em agosto, um memorando de entendimentos foi assinado para a aquisição de 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,12 milhões. As condições para essa transação incluem R$ 231,78 milhões a serem pagos na data de fechamento, e R$ 99,34 milhões a serem pagos em até 24 meses, sob atualização pelo CDI.
Simultaneamente, o XPML11 está realizando sua 15ª emissão de cotas, com um objetivo inicial de arrecadar R$ 400 milhões. Conforme os documentos da oferta, os recursos gerados poderão ser utilizados para aquisição de novos ativos imobiliários, expansão de empreendimentos já existentes e otimização da estrutura de capital. Até o momento, ainda não foi detalhado o destino específico dos recursos provenientes da venda anunciada.
Perfil do XPML11 e Desempenho Recentes
Conforme informações recentes, o XPML11 contabilizava, em julho, 26 shopping centers em seu portfólio. Durante esse mês, esses empreendimentos geraram aproximadamente R$ 1,55 bilhão em vendas, com uma média impressionante de R$ 1.545 em vendas por metro quadrado.
O NOI caixa do fundo alcançou R$ 37,74 milhões, o que equivale a R$ 138 por metro quadrado. Além disso, a taxa de vacância estava em 4,7% da área bruta locável, e a inadimplência líquida foi registrada em 2,2%. No total, o fundo obteve um resultado de R$ 45,45 milhões, oriundo de R$ 58,69 milhões em receitas e R$ 13,24 milhões em despesas. O saldo acumulado que ainda não foi distribuído aos cotistas chegou a R$ 122,54 milhões, resultando em R$ 1,91 por cota. Em agosto, a distribuição anunciada foi de R$ 0,92 por cota, manutenção que já dura 28 meses.
Aguardando Aprovação do Cade
Apesar do alto valor da transação de R$ 454 milhões, a operação ainda não está completamente finalizada. A assinatura do compromisso representa apenas uma etapa do processo, e a conclusão só ocorrerá após o cumprimento de todas as condições previamente estabelecidas nos contratos, incluindo a aprovação do Cade.
A administração do fundo se comprometeu a manter o mercado informado sobre a conclusão deste processo e quaisquer desenvolvimentos futuros. Assim, permanecem em aberto questões como o resultado financeiro da venda e a destinação dos recursos que serão recebidos pelo XPML11. O valor da transação se manterá sujeito a correções pelo IPCA, conforme os termos e prazos acordados entre as partes.
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