Os Detalhes da Aquisição

Curiosamente, a maior parte do investimento não saiu diretamente do caixa do fundo imobiliário. Dos R$ 216,295 milhões desembolsados, cerca de R$ 216 milhões foram pagos por meio de uma operação de securitização, enquanto apenas R$ 295 mil foram retirados das reservas do fundo.

A avaliação do preço de aquisição está de acordo com o laudo emitido pela Capright, resultando em um cap rate de 9,4% baseado na expectativa de desempenho operacional do shopping nos 12 meses subsequentes à operação. Para quem não está familiarizado, o cap rate é uma métrica que relaciona a renda operacional projetada do imóvel em comparação com o preço pago, oferecendo uma visão clara da rentabilidade do investimento.

Antes de completar a compra, o shopping contribuía com cerca de 2% da carteira do fundo, conforme o relatório gerencial de agosto, onde o HGBS11 possuía apenas 25% do imóvel. Agora, com 100% de participação, essa contribuição certeza aumentará.

Como foi Estruturado o Financiamento da Compra?

Os R$ 216 milhões securitizados foram organizados em duas séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pela B.SEC Companhia de Securitização. Essa estrutura oferece uma possibilidade de amortização favorável:

• Série 1: R$ 64,8 milhões com carência total de amortização por 36 meses.
• Série 2: R$ 151,2 milhões, também com carência de 36 meses, mas com uma carência parcial de 71,43% dos juros nesse mesmo período.

Essas condições demonstram que não houve uma saída imediata de R$ 216 milhões do caixa do fundo. Ao mesmo tempo, a securitização cria obrigações financeiras que precisam ser geridas estrategicamente ao longo do tempo.

Conhecendo o Shopping Jaraguá Araraquara

Para entender melhor a relevância dessa aquisição, vale destacar algumas características do Shopping Jaraguá Araraquara:

• Área Bruta Locável (ABL): 21,1 mil metros quadrados.
• Quantidade de operações: 118 estabelecimentos, incluindo marcas renomadas como Outback, Renner, C&A e Moviecom Cinemas.
• Inauguração: O shopping foi inaugurado em 2001 e rapidamente se consolidou como um ponto de referência na região.

Os indicadores de performance divulgados pelo HGBS11 também ressaltam a saúde do ativo. Em julho, o NOI (Net Operating Income) alcançou R$ 2,029 milhões, representando um crescimento de 11% em relação ao mesmo mês do ano anterior. No acumulado do ano até julho, o NOI totalizou R$ 14,284 milhões, um avanço de 8% comparado ao mesmo período em 2022.

Resultados Financeiros e Projeções de Rendimento

Nos primeiros sete meses do ano, as receitas totais do Shopping Jaraguá Araraquara atingiram R$ 12,103 milhões, com um aumento de 4% em relação ao ano anterior. O fluxo de caixa total foi ainda mais expressivo, somando R$ 12,446 milhões, um crescimento impressionante de 31% em relação aos R$ 9,501 milhões apurados de janeiro a julho de 2022.

Entre outras boas notícias, as vendas acumuladas registraram um crescimento de 5%, apesar de uma leve queda de 3,1% no fluxo de veículos. Isso indica que, mesmo com desafios, o shopping permanece atraente para os consumidores da região.

Apesar dessa expansão e do aumento de participação, a administração do HGBS11 decidiu manter a projeção de rendimentos em R$ 0,17 por cota para o segundo semestre de 2026. Em agosto, foi reportado um resultado de R$ 0,233 por cota, mas a decisão estratégica é assegurar que os rendimentos permaneçam sólidos para os cotistas.

No final de agosto, o fundo possuía aproximadamente 144,36 milhões de cotas e cerca de 202,5 mil cotistas. O valor de mercado da cota ficou em R$ 18,69, resultando em um valor total de mercado do FII em torno de R$ 2,7 bilhões.

Considerações Finais sobre a Aquisição

Com a finalização dessa aquisição, o HGBS11 não é mais um investidor minoritário, tendo agora total controle sobre o Shopping Jaraguá Araraquara. Tal movimento está alinhado com a estratégia de crescimento e a política de investimentos adotada pelo fundo nos últimos anos. A gestão continua a focar em oportunidades que maximizem a valorização de seus ativos, sempre buscando entregar resultados consistentes aos seus cotistas.

Agora, gostaríamos de ouvir de você! O que achou dessa movimentação do HGBS11? Como você vê o futuro do fundo com esta nova aquisição? Não hesite em compartilhar suas opiniões nos comentários!