Fundo Imobiliário GARE11: Nova Aquisição no Setor Logístico

No cenário dinâmico dos fundos imobiliários, o GARE11 se destacou recentemente ao afirmar a compra do Complexo Logístico Nova Santa Rita, localizado na região metropolitana de Porto Alegre, no Rio Grande do Sul. Este investimento foi fixado em R$ 155,86 milhões e foi comunicado ao mercado por meio de um fato relevante na última sexta-feira, dia 2 deste mês.

Detalhes Sobre a Aquisição

A negociação ocorreu através do Guardian Prime Log FII, um veículo vinculado ao GARE11. A previsão é de que o pagamento total seja realizado dentro de um prazo de até 18 meses. É importante notar que o fundo possui reservas superiores a R$ 1 bilhão, o que respalda essa operação significativa.

Características do Complexo

O empreendimento adquirido é um moderno centro de distribuição frigorificado, situado em um terreno com 154.790 metros quadrados e com uma área bruta locável (ABL) de 18.987 metros quadrados. Com essas dimensões, o espaço está perfeitamente posicionado para atender a demanda específica do setor de logística.

Inquilinos e Contratos

Um dos pontos positivos deste ativo é que ele já está 100% ocupado. As duas locatárias, BRF e RTL Armazéns e Logística, possuem contratos que garantem reajuste anualmente baseado no IPCA. A BRF ocupa 8.609,84 m², representando cerca de 45% da ABL, enquanto a RTL está num espaço de 10.376,79 m², totalizando aproximadamente 55%.

Mercado Logístico Frigorificado em Expansão

Oferta Limitada

Conforme destacado no fato relevante, o número de galpões frigorificados no Brasil é limitado, e os custos de construção desses ativos podem ser de duas a três vezes superiores ao de galpões convencionais. Esse aspecto raramente é abordado, mas ilustra a concorrência acirrada e a oportunidade estratégica que o GARE11 pode estar explorando.

Rentabilidade e Estabilidade

A Guardian, gestora do fundo, projeta uma rentabilidade corrente média de 13,5% ao ano nos primeiros cinco anos após a aquisição, estabilizando em 11,75% ao ano nas etapas seguintes. Vale observar que essas taxas são estimativas internas e não garantem a distribuição concreta do fundo.

Localizado estrategicamente próximo às principais rodovias, como a BR-386, BR-448, BR-116 e BR-290, o imóvel está a aproximadamente 25 km de Porto Alegre e fora da área que sofreu recentemente com enchentes, o que potencializa ainda mais sua relevância no mercado.

O Que Esperar do Futuro?

Com Nova Santa Rita concentrando o maior estoque de galpões logísticos da região metropolitana, com aproximadamente 291.000 m² construídos e uma taxa de ocupação integral, o ambiente logístico da área parece promissor. A vacância em condomínios logísticos classe A na região está em 7,6%, sinalizando uma demanda aquecida e uma oferta restrita, o que pode trazer boas notícias para investidores.

Expansão Aprovada

Além disso, o ativo adquirido já conta com um projeto de expansão aprovado de aproximadamente 13.900 m², o que pode elevar a ABL para mais de 60.000 m². Isso não só aumentaria a capacidade de armazenamento e distribuição, mas também tornaria a operação ainda mais atrativa.

Um Passo? E Mais Além!

A aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita se alinha com a estratégia do GARE11 de reequilibrar seu portfólio, buscando um mix ideal entre os segmentos logístico e de renda urbana. Este movimento fortalece a diversificação geográfica e a variedade de locatários.

No mesmo comunicado, a gestora apresentou duas simulações de portfólio: uma que foca somente nesta operação e outra que considera a venda de ativos ao FII Riza. É interessante notar que a gestão ainda considera o cenário como provisório em relação à concentração de inquilinos, destacando sua intenção de monitorar a evolução do portfólio.

Recentes Movimentações

Em agosto, o fundo também anunciou a conclusão da compra de um galpão logístico em Itapevi, São Paulo, por R$ 119,81 milhões. Essa estratégia mostra a intensa movimentação do GARE11, que está buscando não apenas expandir suas operações, mas também diversificar os riscos e as oportunidades em diferentes regiões do Brasil.

Reflexões Finais

O mercado logístico brasileiro está em constante evolução e o GARE11 parece estar em um ótimo momento para aproveitar as oportunidades que surgem. Com uma abordagem sólida e uma visão voltada para o futuro, o fundo está se posicionando para oferecer aos seus investidores uma combinação atrativa de segurança e rentabilidade.

Essas movimentações não são apenas números, mas representam um impacto real no mercado imobiliário e nas oportunidades de construção de riqueza passiva através de fundos imobiliários. Se você está ponderando sobre como ingressar nesse universo e receber uma renda passiva, a hora pode ser agora.

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