O Desempenho dos Fundos Imobiliários de Logística em 2025: Uma Análise Profunda

O setor de fundos imobiliários (FIIs) voltados para a logística teve um desempenho notável ao longo de 2025, superando o mercado em geral. Essa tendência revela não apenas um crescimento robusto, mas também indica uma transformação nas demandas do mercado.

Um Crescimento Impressionante

De acordo com o Itaú BBA, a rentabilidade anual alcançou 23%, enquanto o IFIX, que representa o desempenho médio do mercado de FIIs, registrou uma alta de 21,1%. O que explicaria essa diferença?

• Queda da Vacância: A redução consistente da vacância nos galpões logísticos foi um dos principais impulsores desse desempenho. Enquanto outros segmentos enfrentam desafios, este setor se destacou pela alta nas taxas de ocupação, mesmo com a expansão do estoque de imóveis.

• Demanda em Alta: Segmentos como e-commerce, varejo e operadores 3PL (terceirização de logística) têm se mostrado cada vez mais dinâmicos, requerendo espaços adequados para suas operações.

Taxa de Vacância em Níveis Históricos

A taxa de vacância do setor, que atingiu 6,6% ao final de 2025, é um sinal claro de um mercado equilibrado. Essa taxa é um novo recorde de baixa, considerando que em 2024 era de 8,5%. Essa melhoria aponta para um ciclo de desenvolvimento mais seletivo, onde a ocupação avança mesmo diante de novas entregas.

Fatos Relevantes:

• Absorção Líquida: O setor registrou uma absorção líquida de 2,43 milhões de metros quadrados, e mais de 5 milhões de metros quadrados de absorção bruta, números que são recordes históricos.

• Mudança de Tendência: Cerca de 60% das novas entregas foram realizadas com pré-locação, uma mudança significativa em relação aos anos anteriores, onde a vacância inicial era uma preocupação.

Desempenhos Regionais: Destaques e Desafios

Ao analisar o desempenho regional, encontramos contrastes interessantes. Algumas áreas se destacaram positivamente, enquanto outras apresentaram desafios.

Rio de Janeiro

O Estado do Rio de Janeiro enfrentou uma alta taxa de vacância de 12,3%, interrompendo sua tendência de queda. Essa situação deve ser monitorada, visto que afeta diretamente a performance dos FIIs na região.

São Paulo

Em São Paulo, a absorção líquida de 1,27 milhão de metros quadrados foi quase equivalente às entregas de 1,24 milhão, resultando em uma taxa de vacância estável de 7,5%.

Minas Gerais

Contrapõe-se a isso, Minas Gerais viu sua taxa de vacância cair para apenas 1,8%, com áreas como Extrema mantendo ocupação quase total, próximo de 100%.

A Valorização dos Fundos Imobiliários de Logística

Apesar do desempenho positivo, é importante notar que os FIIs de logística ainda negociam com um desconto, com o preço por valor patrimonial (P/VP) médio em 0,94 vez. Isso sugere uma oportunidade para os investidores, especialmente se os fundamentos permanecerem sólidos.

O Que Esperar em 2026?

Enquanto observamos o pipeline de novas entregas, a capacidade de manter altas taxas de ocupação será crucial. Fatores como:

• Estabilidade na demanda
• Continuidade na redução da vacância
• Revisões contratuais que acompanham a inflação

Serão determinantes para o futuro próximo dos FIIs de logística.

Reflexões Finais

O que o futuro reserva para os FIIs de logística? Com a combinação de fundamentos robustos e uma demanda crescente, o cenário parece promissor. O setor está se transformando, refletindo novas dinâmicas de mercado que, se bem geridas, podem levar a um ciclo de valorização.

Você está animado para o que vem pela frente? Os FIIs de logística oferecem não apenas uma oportunidade de investimento, mas também um convite para acompanhar a evolução do mercado imobiliário. Compartilhe sua opinião sobre este tema!