A vacância de galpões logísticos de alto padrão no Brasil caiu ao menor nível desde o início da série histórica da consultoria Binswanger Brazil, em 2013. Levantamento divulgado na segunda-feira (9) apontou que apenas 4,9% dos espaços classificados como A e A+ estavam disponíveis para locação. O avanço do comércio eletrônico e a expansão das redes de distribuição ajudam a explicar a maior procura, com efeitos sobre a ocupação e os preços de aluguel.
Empresas ocupam espaços antes da conclusão das obras
Segundo Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, empresas de comércio eletrônico têm buscado imóveis bem localizados antes mesmo de os empreendimentos ficarem prontos. Essa antecipação acelera a ocupação dos novos galpões e contribui para reduzir a disponibilidade de espaços no mercado.
A taxa de 4,9% considera imóveis das categorias A e A+, conforme a classificação usada no levantamento. O resultado representa o menor patamar observado pela consultoria desde 2013, quando começou a série histórica. A queda da vacância indica que uma parcela menor do estoque monitorado está livre para locação.
A demanda também aparece na trajetória dos aluguéis. Os valores de locação acumulam alta superior à inflação desde 2020, segundo dados apresentados pelo Estadão. A elevação ocorre em um cenário de menor oferta disponível e procura por áreas adequadas às operações de armazenagem e distribuição.
Para o mercado imobiliário, a combinação de ocupação elevada e aluguéis em alta pode favorecer imóveis com demanda consistente. O efeito, porém, não é igual para todos os empreendimentos: localização e condições dos contratos também influenciam os resultados dos proprietários.
Expansão alcança Nordeste e Sul
O crescimento dos galpões não se concentra apenas em regiões tradicionalmente associadas à atividade. Reportagem do Valor Econômico, citando Mariana Hanania, da consultoria Newmark, apontou que o Nordeste liderou a expansão da implantação de galpões e condomínios logísticos nos últimos anos.
Entre os fatores relacionados a esse movimento estão o crescimento do comércio eletrônico, a proximidade de centros consumidores e a infraestrutura portuária. O Sul também registra avanço, com destaque para o Paraná, segundo o Paranashop. A expansão das estruturas em diferentes regiões acompanha a busca das empresas por ampliar suas redes de distribuição.
Um exemplo desse movimento é a Shopee. Em 27 de outubro, a empresa abriu quatro centros de distribuição, localizados em Recife, Rio de Janeiro, Vitória e Blumenau, em Santa Catarina. Com as novas unidades, passou a contar com 30 centros no país, ante 16 em 2025, e adicionou capacidade para processar 2,4 milhões de pedidos por dia, segundo o InfoMoney.
Os dados da empresa mostram como a expansão das operações de comércio eletrônico se traduz em novas instalações logísticas. A abertura de centros em cidades de diferentes regiões também se relaciona à necessidade de ampliar a presença da rede de distribuição pelo país. A fonte não detalha a participação de cada unidade na capacidade adicional informada.
Baixa vacância não garante dividendos maiores
Para investidores em fundos imobiliários (FIIs) ligados ao setor logístico, a redução da vacância não significa, por si só, aumento garantido de dividendos. A ocupação dos imóveis é apenas um dos fatores que afetam os resultados de cada fundo.
Também pesam a localização dos galpões, os contratos vigentes, os reajustes previstos para os aluguéis e as despesas dos empreendimentos. Assim, mesmo em um mercado com pouca oferta disponível e preços de locação em alta, o desempenho pode variar entre fundos conforme as características de seus imóveis e contratos.