Os fundos imobiliários ALZR11 e TVRI11 encerraram setembro de 2026 com estratégias, contratos e indicadores diferentes, segundo seus relatórios gerenciais. A comparação mostra como cada carteira busca gerar renda e quais pontos os investidores podem acompanhar, como vacância, vencimento dos contratos e preço das cotas em relação ao valor patrimonial.
Carteiras e contratos têm perfis distintos
O ALZR11 prioriza imóveis voltados à geração de renda e contratos atípicos, entre eles os modelos built-to-suit, em que o imóvel é construído ou adaptado para atender às necessidades do locatário, e sale and leaseback, no qual uma empresa vende um imóvel e continua ocupando-o como inquilina. No fim de setembro, 94% da receita contratada do fundo vinha de contratos atípicos.
O TVRI11 reúne imóveis corporativos, ativos de renda urbana e propriedades que combinam os dois perfis. De acordo com o relatório, 99% de seus contratos são típicos. Os modelos diferem nas condições de rescisão, nas multas e na flexibilidade para negociar com os inquilinos, aspectos que podem influenciar a previsibilidade dos recebimentos e a adaptação dos contratos ao mercado.
A distribuição geográfica do ALZR11 está concentrada no estado de São Paulo: 67% da alocação fica na Grande São Paulo e 16% no restante do estado. Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul representam 9% e 8%, respectivamente. A carteira inclui imóveis relacionados a empresas de alimentos e bebidas, varejo, educação, medicina diagnóstica e centros de dados.
O TVRI11 encerrou o mês com 57 imóveis, área bruta locável (ABL) de 284.928 metros quadrados e presença em 14 estados. A ABL corresponde à área disponível para locação. Na composição por classe de ativos, 13% eram lajes corporativas, 33% imóveis de renda urbana e 54% propriedades que combinam lajes corporativas e renda urbana.
Rendimentos e preço das cotas
O TVRI11 distribuiu R$ 1,05 por cota em setembro. Com o preço de fechamento de R$ 88,37, o dividend yield anualizado — indicador que relaciona os dividendos ao preço da cota e projeta o resultado para um ano — ficou em 14,26%. O relatório também registrou dividend yield médio de 13,19% nos 12 meses anteriores.
No mesmo mês, o ALZR11 pagou R$ 0,084 por cota. Com a cota cotada a R$ 9,94 no fechamento, o rendimento anualizado foi próximo de 10,1%. A distribuição ficou no limite superior da faixa projetada pela gestão para o segundo semestre de 2026, de R$ 0,082 a R$ 0,084 por cota.
Os dois fundos eram negociados abaixo do valor patrimonial ao fim de setembro. No ALZR11, a cota patrimonial era de R$ 10,69 e o preço de mercado, R$ 9,94, resultando em relação preço/valor patrimonial (P/VP) de aproximadamente 0,93 vez. No TVRI11, esses valores eram de R$ 100,51 e R$ 88,37, respectivamente, com P/VP de 0,88 vez.
O desconto em relação ao valor patrimonial não determina, por si só, se uma cota está barata. A análise também considera fatores como qualidade dos imóveis, vacância, geração de caixa, perfil dos inquilinos e capacidade de manter as distribuições. Por isso, o dividend yield é apenas um dos indicadores usados na comparação.
Vacância e vencimentos exigem acompanhamento
No ALZR11, a vacância física — parcela da área que está desocupada — estava concentrada no imóvel DuPont, com ocupação de 97%. Os demais empreendimentos estavam totalmente ocupados. O prazo médio restante dos contratos era de 9,4 anos, dado que ajuda a avaliar por quanto tempo os aluguéis contratados podem seguir vigentes.
No TVRI11, a vacância física chegou a 11,7% após a conclusão de rescisões antecipadas de contratos de algumas agências bancárias. Segundo o relatório, as multas relacionadas foram cobradas e pagas. O fundo também recebeu aviso de desocupação de uma agência no Conjunto Nacional e aguardava a devolução formal de outro imóvel. Nesse segundo caso, a cobrança do aluguel continuava até a entrega das chaves.
O calendário de contratos do TVRI11 concentra vencimentos em 2027: 81,7% da receita contratada tem vencimento previsto para aquele ano. Além disso, 83% da receita está associada a contratos com reajuste previsto para novembro. Todos esses reajustes são vinculados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), segundo o relatório.
No ALZR11, os reajustes de setembro alcançaram os contratos dos imóveis Pueri Domus e DuPont, além do restaurante Arturito, no Oscar Freire Office. A correção considerou o IPCA acumulado em 12 meses. O prazo médio mais longo e a presença de contratos atípicos caracterizam a estratégia do fundo, mas não eliminam riscos ligados à concentração ou à capacidade de pagamento dos locatários.
Negociação e base de cotistas
O ALZR11 terminou setembro com 213.940 cotistas e volume médio diário negociado de cerca de R$ 2,93 milhões. A cota recuou 0,6% no mês, enquanto o retorno total informado pelo fundo foi positivo em 0,5%.
O TVRI11 tinha 57.489 cotistas e volume médio diário de negociação de R$ 840 mil. Esses números ajudam a dimensionar a presença dos fundos no mercado secundário, embora o volume efetivamente disponível para negociação possa variar.
O patrimônio do ALZR11 era de R$ 1,758 bilhão, enquanto o patrimônio líquido do TVRI11 somava aproximadamente R$ 1,60 bilhão. Apesar de terem porte semelhante, os fundos apresentam diferenças na composição dos imóveis, nos contratos e nos indicadores de renda e vacância.