O mercado imobiliário pode incorporar a expectativa de vida de um proprietário ou o estigma ligado a uma morte no imóvel. Na França, contratos de venda com renda vitalícia permitem que idosos recebam pagamentos e, em muitos casos, continuem morando na casa; em Hong Kong, unidades associadas a homicídios ou suicídios podem ser vendidas com descontos de até 50%.
Na França, venda com renda vitalícia
Conhecido como viager, o modelo francês permite que o proprietário venda o imóvel em troca de uma renda paga pelo comprador enquanto o antigo dono estiver vivo. O contrato pode prever também um pagamento inicial, chamado bouquet, além das parcelas periódicas. A renda pode ser mensal, trimestral ou anual.
Na modalidade mais comum, o viager occupé, o vendedor mantém o direito de morar no imóvel até morrer. O comprador adquire a propriedade, mas não pode ocupá-la nem utilizá-la plenamente enquanto esse direito estiver em vigor. Já no viager libre, o imóvel fica disponível para o comprador desde a assinatura do contrato.
O preço é calculado com base em fatores como o valor de mercado da propriedade, a idade do vendedor, sua expectativa de vida, o montante pago inicialmente e a existência do direito de ocupação. Como o comprador pode ter de esperar anos para usar o imóvel e não sabe por quanto tempo pagará a renda, propriedades negociadas nesse formato podem ter descontos de até 80% em relação ao valor de mercado.
A duração incerta dos pagamentos é o principal risco para quem compra. Se o vendedor viver mais do que o previsto nos cálculos, o total desembolsado pode superar o valor de mercado do imóvel. Se morrer pouco tempo depois da assinatura, por outro lado, terá recebido menos parcelas do que receberia se vivesse por mais anos.
Para o vendedor, a operação transforma o patrimônio imobiliário em uma fonte de renda na aposentadoria e pode permitir que ele permaneça na própria casa. O modelo é reconhecido pela legislação francesa, e o contrato deve ser formalizado perante um notário.
Em Hong Kong, o estigma pesa nos preços
Em Hong Kong, o efeito da morte sobre o mercado aparece de outra forma. Apartamentos onde ocorreram mortes não naturais, como homicídios e suicídios, podem ser negociados com descontos de até 50%, segundo agentes imobiliários ouvidos pelo South China Morning Post. Os aluguéis dessas unidades também costumam ficar cerca de 20% abaixo da média de mercado.
A desvalorização pode atingir imóveis além daquele onde ocorreu a morte. Uma pesquisa de Zheng Chang e Jing Li, publicada em 2018 na revista acadêmica Regional Science and Urban Economics, examinou transações realizadas em Hong Kong entre 2001 e 2015. Os autores estimaram uma queda média de 25% no preço das unidades diretamente associadas a mortes não naturais.
Impacto também alcança imóveis próximos
O estudo encontrou reduções menores nos preços de propriedades próximas ao local do episódio. Apartamentos no mesmo andar tiveram queda média de 4,5%. Em unidades de outros andares do mesmo edifício, a redução foi de 2,6%; em outros prédios do mesmo condomínio, ficou em aproximadamente 1%.
Os pesquisadores atribuíram a maior parte do impacto ao estigma associado à propriedade, e não à percepção de que haveria maior risco de criminalidade. A desvalorização também não se mostrou necessariamente permanente: os preços continuaram caindo por cerca de quatro a cinco anos depois do episódio e, em seguida, começaram a se recuperar gradualmente.
Os exemplos mostram dois mecanismos diferentes de influência sobre os preços. No viager, a idade do vendedor e o tempo até o comprador poder usar o imóvel entram na negociação e nos cálculos da renda. Em Hong Kong, o histórico de mortes não naturais pode afastar compradores e inquilinos, com reflexos nos valores da unidade e de propriedades próximas.