Incorporadoras brasileiras de média e alta renda lançaram mais imóveis do que venderam entre janeiro e setembro de 2026, aumentando o risco de formação de estoques. Levantamento da XP, divulgado na terça-feira (3), aponta que a relação entre vendas líquidas e lançamentos ficou em 0,81 no segmento: a cada R$ 1 em novos projetos, foram vendidos R$ 0,81.
O descompasso pode pressionar preços e margens caso a procura não acompanhe a oferta, segundo os analistas Ygor Altero e João Rodrigues. O estudo mostra diferenças entre empresas e segmentos, com indicadores mais próximos do equilíbrio entre as construtoras voltadas à baixa renda.
EZTEC tem menor relação entre vendas e lançamentos
Entre as empresas de média e alta renda analisadas, a EZTEC (EZTC3) registrou a menor relação entre vendas líquidas e lançamentos, de 0,74. Isso indica que, para cada R$ 1 lançado, foram vendidos R$ 0,74 no período. Moura Dubeux (MDNE3) teve índice de 0,75, e Trisul (TRIS3), de 0,76.
Um indicador inferior a 1 significa que o valor dos lançamentos superou o das vendas líquidas nos nove primeiros meses do ano. Se essa diferença persistir, pode haver aumento das unidades disponíveis para venda. A XP também destacou Even e Melnick, que apresentaram relações acima de 1. Segundo o levantamento, o resultado está associado à redução no ritmo de novos projetos e à concentração de esforços na comercialização de imóveis já lançados.
O ritmo de vendas também pode ser afetado pelo custo do crédito imobiliário. A XP cita aumentos de taxas por bancos como Santander, Itaú e Bradesco, que podem dificultar a recuperação das vendas. Para as incorporadoras com desempenho abaixo de 1, o descompasso entre novos projetos e comercialização pode exigir ajustes para evitar pressão sobre as margens e a geração de caixa.
Baixa renda tem indicador mais próximo do equilíbrio
Nas empresas voltadas à baixa renda, a relação entre vendas e lançamentos avançou de 0,83 nos nove primeiros meses de 2025 para 0,94 no mesmo intervalo de 2026. O resultado indica uma aproximação entre o volume de novos projetos e as vendas líquidas, embora o indicador do segmento ainda tenha ficado abaixo de 1.
A Direcional (DIRR3) liderou o grupo, com índice de 1,07. A MRV (MRVE3) registrou 0,97, a Plano&Plano (PLPL3) ficou em 0,89 e a Tenda (TEND3), em 0,87. No caso da Tenda, a XP relaciona o resultado à aceleração dos lançamentos.
O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é apontado como um fator de sustentação para esse mercado. De acordo com os dados reunidos pela XP, o programa responde por 70% das vendas residenciais em São Paulo. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), por sua vez, representa 83% do financiamento da política habitacional brasileira.
Custos seguem pressionados
A melhora na relação entre vendas e lançamentos da baixa renda convive com custos maiores para construir. O Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M) subiu 0,35% em outubro e acumulou alta de 6,75% em 12 meses, segundo os dados apresentados no levantamento.
Para os analistas da XP, o segmento de baixa renda mostra uma relação mais equilibrada entre oferta e demanda. Já as incorporadoras de média e alta renda podem precisar reduzir lançamentos, acelerar a comercialização ou vender ativos. Essas medidas, segundo a análise, podem ajudar a conter o acúmulo de imóveis e proteger margens e geração de caixa.