O fundo imobiliário BTLG11, administrado pelo BTG Pactual, concluiu em 9 de novembro a compra de três imóveis logísticos do CPLG11, da Capitânia, por R$ 964,65 milhões. Os galpões ficam em São Paulo e no Paraná, somam 182.475 metros quadrados de área bruta locável e estão integralmente ocupados por Mercado Livre e Amazon. A operação inclui ativos já em funcionamento e empreendimentos ainda em construção.
Pagamento será feito em etapas
Na assinatura do negócio, o BTLG11 desembolsou R$ 684,5 milhões. Os cerca de R$ 280,15 milhões restantes serão pagos conforme o cronograma previsto no contrato. Esse saldo será corrigido pelo IPCA, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, acrescido de juros de 6% ao ano.
Além dessa correção, os valores relacionados aos imóveis em desenvolvimento terão remuneração mensal pelo IPCA mais 11% ao ano até a entrega das obras. A regra se aplica aos empreendimentos de Jacareí, em São Paulo, e São José dos Pinhais, no Paraná, que ainda estão em construção. A conclusão dos dois está prevista para o primeiro semestre de 2027.
Com o pagamento dividido, parte do preço já foi quitada e o restante segue as condições estabelecidas para a transação. A remuneração associada aos imóveis em obras considera o período até a entrega, enquanto o saldo remanescente tem a correção prevista pelo IPCA mais juros de 6% ao ano.
Imóveis têm diferentes estágios de operação
Os três ativos adquiridos são BTLG Imigrantes, BTLG Jacareí e BTLG São José dos Pinhais. O Imigrantes é o único já concluído e em operação. Os outros dois permanecem em construção, embora todos os imóveis tenham contratos de locação vigentes, segundo as informações da operação.
O Mercado Livre ocupa os empreendimentos Imigrantes e Jacareí. A Amazon é locatária do imóvel de São José dos Pinhais. Assim, os três galpões estão totalmente alugados, mas parte da área comprada ainda depende da conclusão das obras para entrar em operação.
Os contratos também diferem conforme o tipo de empreendimento. Jacareí e São José dos Pinhais foram desenvolvidos no modelo built to suit, expressão usada para imóveis construídos sob medida para atender às necessidades dos locatários. Já o BTLG Imigrantes opera com contrato de locação típico, descrito como uma modalidade que segue regras padrão do mercado.
Área locável totaliza 182 mil metros quadrados
A área bruta locável, indicador que representa o espaço disponível para locação, soma 182.475 metros quadrados nos três imóveis. A operação transfere os ativos do CPLG11, fundo da Capitânia, para o BTLG11, veículo imobiliário gerido pelo BTG Pactual. O valor total acordado foi de R$ 964,65 milhões.
As informações divulgadas não detalham a área individual de cada galpão nem a divisão do preço entre os três empreendimentos. Também não especificam quanto do saldo a pagar corresponde a cada imóvel. O que foi informado é que o pagamento restante seguirá o cronograma contratual e que os valores ligados aos ativos em construção terão remuneração própria até a conclusão das obras.
A combinação de um imóvel concluído com dois em desenvolvimento significa que a aquisição reúne ativos em fases diferentes. O BTLG Imigrantes já está em operação, enquanto os galpões de Jacareí e São José dos Pinhais têm entrega estimada para o primeiro semestre de 2027. Os contratos vigentes e a ocupação integral pelos dois locatários foram informados para o conjunto de imóveis negociados.